Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di società di gestione locativa.
Aprire una società di gestione locativa richiede una pianificazione attenta e investimenti iniziali ben definiti.
In questa guida completa analizzeremo tutti i costi, gli strumenti necessari e i requisiti legali per avviare con successo la tua attività nel settore della gestione immobiliare. Scoprirai quanto budget serve realmente, quali software utilizzare e come strutturare il business per raggiungere la redditività.
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Aprire una società di gestione locativa richiede un investimento iniziale compreso tra 10.000 e 25.000 euro, a seconda della scala operativa e della località scelta.
Il budget deve coprire costituzione legale, attrezzature tecnologiche, software gestionali, assicurazioni e licenze obbligatorie per operare legalmente nel settore immobiliare.
| Categoria di Costo | Importo Minimo (€) | Importo Massimo (€) | Frequenza |
|---|---|---|---|
| Costituzione legale (SRL) | 1.500 | 2.500 | Una tantum |
| Attrezzature e arredamento | 2.000 | 4.000 | Una tantum |
| Software gestionali | 500 | 2.000 | Annuale |
| Affitto ufficio | 3.000 | 10.000 | Annuale |
| Assicurazione professionale | 200 | 500 | Annuale |
| Licenze e autorizzazioni | 200 | 1.000 | Una tantum |
| Budget pubblicitario iniziale | 1.800 | 3.000 | Primi 6 mesi |
Quanto costa aprire una società di gestione locativa?
Il budget iniziale completo per lanciare una società di gestione locativa varia tra 10.000 e 25.000 euro, a seconda della scala operativa e della località scelta.
I costi di costituzione legale per una SRL si aggirano tra 1.500 e 2.500 euro, includendo notaio, camera di commercio e prime consulenze legali. L'affitto dell'ufficio rappresenta una voce significativa, con costi annuali da 3.000 a 10.000 euro secondo la zona e la metratura necessaria.
Le attrezzature e l'arredamento richiedono un investimento tra 2.000 e 4.000 euro per computer, stampanti, mobili e dispositivi professionali. Il sito web professionale costa 1.000-2.500 euro per sviluppo e personalizzazione, mentre i software gestionali comportano spese annuali da 500 a 2.000 euro.
La promozione iniziale richiede almeno 300-500 euro mensili per i primi mesi, le consulenze professionali (commercialista, legale) costano 1.000-2.000 euro annui, le licenze e autorizzazioni vanno da 200 a 1.000 euro e l'assicurazione professionale da 200 a 500 euro annui.
Quali strumenti e attrezzature servono per operare professionalmente?
Per operare professionalmente nella gestione locativa servono strumenti tecnologici specifici e attrezzature da ufficio con un investimento complessivo di circa 2.500-4.500 euro.
| Strumento/Attrezzatura | Costo Indicativo (€) | Necessità |
|---|---|---|
| PC/Laptop professionale | 700-1.200 | Essenziale |
| Smartphone dedicato | 200-500 | Essenziale |
| Stampante/Scanner multifunzione | 150-300 | Essenziale |
| Arredo ufficio completo | 1.000-2.000 | Necessario |
| Connessione internet fibra | 25-40/mese | Essenziale |
| Sistema di backup dati | 100-200 | Raccomandato |
| Telefonia fissa/VoIP | 15-30/mese | Necessario |
Quali software sono indispensabili per la gestione degli affitti brevi?
I software indispensabili per la gestione degli affitti brevi includono Property Management System (PMS), Channel Manager e strumenti per pricing dinamico, con costi mensili da 30 a 150 euro per unità gestita.
I PMS principali come Lodgify (da 24€/mese), Smoobu (da 28€/mese), Octorate (da 40€/mese) e Hostaway (da 50€/mese) offrono funzionalità complete per prenotazioni, comunicazione ospiti e gestione operativa. Il Channel Manager sincronizza automaticamente annunci su Airbnb, Booking.com e altre piattaforme.
Gli strumenti per pricing dinamico come PriceLabs (da 15€/mese per unità) e Beyond Pricing ottimizzano automaticamente le tariffe secondo domanda e concorrenza. Molti software offrono pacchetti annuali scontati del 10-20% e prezzi scalari in base al numero di proprietà gestite.
È fondamentale valutare le integrazioni disponibili, il supporto clienti in italiano e la facilità d'uso per il team, considerando che questi strumenti rappresentano il cuore operativo dell'attività quotidiana.
Di quanti dipendenti ho bisogno per iniziare?
Per iniziare una società di gestione locativa bastano solitamente 2-3 persone: il titolare/gestore, un collaboratore amministrativo e collaboratori esterni per pulizie e manutenzione.
Il titolare si occupa di sviluppo commerciale, rapporti con proprietari e supervisione generale dell'attività. Il collaboratore amministrativo gestisce prenotazioni, check-in/out, comunicazione ospiti e pratiche burocratiche, con costo mensile di 1.500-2.000 euro netti (2.000-2.500 euro per l'azienda).
I collaboratori esterni per pulizie e manutenzione lavorano a prestazione, con costi di 30-50 euro per cambio pulizie e 25-40 euro/ora per piccole manutenzioni. Questo approccio flessibile permette di contenere i costi fissi iniziali.
Con la crescita del portafoglio, si può assumere personale aggiuntivo o utilizzare società esterne specializzate, mantenendo sempre il controllo sulla qualità del servizio offerto agli ospiti.
Qual è la struttura legale più adatta per questo tipo di attività?
La SRL rappresenta la struttura legale più adatta per una società di gestione locativa, offrendo tutela patrimoniale, credibilità commerciale e flessibilità fiscale.
I costi di costituzione di una SRL variano tra 1.500 e 2.500 euro, includendo onorari notarili, diritti di segreteria e iscrizione alla Camera di Commercio. La gestione annuale comporta spese di 2.000-3.000 euro per commercialista, adempimenti CCIAA e altri obblighi societari.
La ditta individuale costa meno all'avvio (500-1.000 euro) ma offre minore tutela patrimoniale e limita le possibilità di crescita. Con ricavi superiori a 85.000 euro annui, perde anche i vantaggi del regime forfettario.
La SRL permette di separare patrimonio personale e aziendale, facilita l'ingresso di soci investitori e offre maggiore credibilità verso clienti e fornitori. Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua società di gestione locativa.
Che tipo di assicurazione serve per una società di gestione locativa?
Per una società di gestione locativa è obbligatoria l'assicurazione di responsabilità civile professionale, con costi annuali da 200 a 500 euro per piccole realtà.
La polizza copre danni a terzi, responsabilità derivanti da errori professionali, danni accidentali agli immobili gestiti e contenziosi con ospiti o proprietari. Il premio assicurativo cresce proporzionalmente al numero di immobili gestiti e al fatturato aziendale.
Alcune compagnie offrono polizze specifiche per il property management che includono coperture aggiuntive come furto, vandalismo e interruzione dell'attività. È consigliabile confrontare diverse proposte assicurative per trovare il miglior rapporto qualità-prezzo.
L'assicurazione rappresenta una protezione essenziale considerando i rischi operativi del settore, dalle chiavi perse ai danni causati dagli ospiti, e spesso è richiesta dai proprietari come condizione contrattuale.
Quali licenze e autorizzazioni sono obbligatorie?
Le licenze obbligatorie includono la SCIA al Comune, l'iscrizione alla Camera di Commercio e la registrazione al portale Alloggiati Web della Questura, con costi totali da 200 a 1.000 euro.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune competente, con costi variabili da 50 a 300 euro secondo il regolamento locale
- Iscrizione alla Camera di Commercio con diritto annuale di 100-200 euro e aggiornamenti periodici obbligatori
- Registrazione gratuita al portale Alloggiati Web della Questura per comunicare presenze turistiche
- Codice Identificativo Regionale (CIR) obbligatorio in molte regioni, con costi e procedure variabili
- Eventuale licenza comunale per agenzia immobiliare se si forniscono servizi di intermediazione
- Autorizzazione sanitaria locale se si gestiscono servizi accessori come colazioni o ristorazione
- Conformità GDPR per trattamento dati personali di ospiti e proprietari
Qual è il regime fiscale più adatto?
Per una SRL, il regime fiscale prevede IRES al 24%, IRAP al 3,9% e IVA al 22% sulle commissioni, mentre per le ditte individuali si può optare per il regime forfettario al 15% fino a 85.000 euro di ricavi.
La SRL offre maggiore flessibilità nella distribuzione degli utili e permette di reinvestire i profitti nell'azienda con tassazione differita. Le spese aziendali sono interamente deducibili e si possono assumere dipendenti con maggiore facilità.
Il regime forfettario per ditte individuali comporta un'imposta sostitutiva del 15% sui ricavi (5% per i primi 5 anni di attività) ma limita le deduzioni e non permette l'applicazione dell'IVA. Superati gli 85.000 euro di ricavi, si passa automaticamente al regime ordinario.
È fondamentale pianificare la crescita aziendale considerando le soglie fiscali e consultare un commercialista specializzato per ottimizzare la struttura tributaria secondo gli obiettivi di business.
Come costruire un listino prezzi competitivo?
Un listino prezzi competitivo per la gestione locativa prevede commissioni del 15-25% sui canoni incassati, variabili secondo i servizi inclusi e la tipologia di immobile.
L'analisi della concorrenza locale è fondamentale per posizionare correttamente le tariffe. I servizi base (gestione prenotazioni, check-in/out) giustificano commissioni del 15-18%, mentre pacchetti completi con pulizie, manutenzione e promozione possono raggiungere il 25-30%.
Il pricing dinamico tramite software specializzati ottimizza automaticamente le tariffe secondo stagionalità, eventi locali e tasso di occupazione. È consigliabile offrire pacchetti differenziati per diverse tipologie di proprietari e immobili.
La trasparenza nei costi e la chiarezza contrattuale aumentano la fiducia dei proprietari e riducono i contenziosi, mentre commissioni troppo aggressive possono compromettere la qualità del servizio e la sostenibilità dell'attività.
Qual è il budget pubblicitario minimo consigliato?
Il budget pubblicitario minimo consigliato è di 300-500 euro mensili per i primi 6 mesi, concentrato su Google Ads, Facebook e portali immobiliari specializzati.
Google Ads richiede 150-250 euro mensili per intercettare ricerche di proprietari interessati alla gestione locativa, con parole chiave specifiche come "gestione airbnb" o "affitti brevi". Facebook e Instagram permettono di targetizzare proprietari di seconde case con budget di 100-150 euro mensili.
I portali immobiliari specializzati come Idealista o Immobiliare.it offrono visibilità diretta ai proprietari con abbonamenti da 50 a 200 euro mensili. Il content marketing tramite blog e video educativi genera lead qualificati a costi contenuti.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua società di gestione locativa. Man mano che l'attività cresce, il budget può aumentare proporzionalmente ai ricavi generati.
Quali sono i costi ricorrenti mensili di gestione?
I costi ricorrenti mensili di gestione si aggirano tra 250 e 500 euro, includendo hosting, software, contabilità, spese bancarie e manutenzione generale.
| Voce di Costo | Importo Mensile (€) | Descrizione |
|---|---|---|
| Hosting sito web | 10-20 | Server, dominio, SSL |
| Software gestionale (PMS) | 30-100 | Gestione prenotazioni |
| Contabilità esterna | 100-200 | Commercialista, adempimenti |
| Spese bancarie | 10-30 | Conto corrente, carte |
| Telefonia e internet | 25-50 | Connessione, telefono |
| Manutenzione ufficio | 50-100 | Pulizie, materiali |
| Assicurazioni | 15-40 | RC professionale |
Quanti immobili servono per raggiungere il pareggio?
Per raggiungere il punto di pareggio servono almeno 10-15 immobili gestiti, con commissione media del 20% e canone medio di 700-1.000 euro mensili per unità.
Con 12 immobili che generano 800 euro mensili ciascuno e commissione del 20%, i ricavi mensili ammontano a 1.920 euro. Sottraendo costi fissi di 1.200-1.500 euro mensili, rimane un margine operativo di 400-700 euro che copre le spese vive dell'attività.
Il margine medio per unità si aggira su 100-200 euro mensili dopo tutti i costi operativi, variabile secondo località, tipologia di immobile e servizi offerti. Immobili in zone turistiche premium possono generare margini superiori.
La stagionalità influisce significativamente sulla redditività: è fondamentale pianificare un portafoglio diversificato tra destinazioni business e leisure per stabilizzare i flussi di cassa durante tutto l'anno. Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua società di gestione locativa.
Conclusione
Aprire una società di gestione locativa richiede un investimento iniziale significativo ma ben strutturato, con possibilità concrete di redditività a medio termine. La chiave del successo risiede nella pianificazione accurata dei costi, nella scelta degli strumenti tecnologici giusti e nel rispetto di tutti gli adempimenti legali e fiscali. Con 10-15 immobili gestiti si può raggiungere il punto di pareggio, mentre la crescita successiva permette di sviluppare margini interessanti e costruire un business sostenibile nel tempo.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Il mercato della gestione locativa in Italia sta vivendo una fase di forte espansione, guidata dalla crescita del turismo e dall'evoluzione delle abitudini di viaggio.
Per chi vuole entrare in questo settore, è fondamentale comprendere non solo i costi iniziali ma anche le dinamiche operative e le strategie di crescita più efficaci.
Fonti
- Lexdo - Costi costituzione e gestione SRL
- Consulens - Quanto costa costituire una SRL
- Join IAD - Costi business immobiliare
- MPO Partners - Costi gestione studi professionali
- EasyLife House - Software gestione affitti brevi
- Assicurazione.it - Rischio locativo
- Generali - Polizza rischio locativo
- BSness - Costi società immobiliare
- Money.it - Come aprire casa vacanze
- Fiscomania - Società gestione immobiliare