Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di società di gestione locativa.
Il mercato del property management in Italia sta attraversando una fase di crescita significativa, con un fatturato complessivo dei servizi immobiliari che ha raggiunto i 40 miliardi di euro nel 2023.
Se stai pensando di entrare in questo settore in forte espansione, è fondamentale comprendere le dinamiche attuali del mercato, le opportunità di business e le sfide normative che caratterizzano questo comparto. Le nuove regolamentazioni come il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e i codici ATECO specifici stanno ridefinendo il panorama competitivo.
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Il property management in Italia presenta un mercato frammentato ma in crescita, dominato da PMI e freelance, con margini operativi stimati tra il 10% e il 25%.
Le principali città come Milano, Roma e Firenze offrono le migliori opportunità di business, mentre le nuove normative stanno professionalizzando ulteriormente il settore.
| Aspetto | Dato Attuale | Tendenza |
|---|---|---|
| Fatturato servizi immobiliari | 40 miliardi di euro (2023) | +9,6% annuo |
| Struttura del mercato | Fortemente frammentato | Crescita dei grandi operatori |
| Commissioni affitti brevi | 22-38% del canone | Stabilizzazione |
| Commissioni affitti lunghi | 5-15% del canone | Leggero aumento |
| Tempo per redditività | 12-24 mesi | Riduzione per operatori digitali |
| Margini operativi medi | 10-25% del fatturato | Crescita per aziende strutturate |
| Quota piattaforme digitali | Sotto il 20% | Forte crescita |
Qual è il volume totale degli immobili gestiti in Italia tramite servizi di property management oggi?
Non esistono dati ufficiali che quantifichino in modo preciso il numero totale di immobili gestiti tramite servizi di property management in Italia.
Il settore dei servizi immobiliari, che include property e facility management, ha registrato un fatturato complessivo di circa 40 miliardi di euro nel 2023. Questa cifra rappresenta l'intera filiera dei servizi immobiliari, con una quota significativa riconducibile alla gestione di immobili residenziali, commerciali e destinati al turismo.
Le principali società di property management gestiscono superfici rilevanti soprattutto per immobili pubblici, uffici e logistica, ma il dato complessivo in termini di unità immobiliari non viene mai specificato nei rapporti di settore. La frammentazione del mercato, caratterizzato da migliaia di piccoli operatori e freelance, rende difficile ottenere una stima precisa del volume totale gestito.
Quello che possiamo affermare con certezza è che il mercato è in costante crescita, con un incremento del fatturato del 9,6% registrato nel 2023 rispetto all'anno precedente.
Quanti operatori attivi ci sono nel settore del property management in Italia e come sono distribuiti per dimensione?
Il settore del property management in Italia è caratterizzato da una forte frammentazione, con una netta predominanza di piccole e medie imprese insieme a professionisti freelance.
Il property management ha un fatturato complessivo di oltre 135 milioni di euro, con un valore medio per azienda di circa 13,6 milioni di euro. Tuttavia, questa media è distorta dalla presenza di pochi grandi operatori, mentre la realtà del mercato è molto diversa.
La maggior parte delle società ha meno di 10 addetti e quasi tutte meno di 50 dipendenti. Le principali società strutturate sono circa una decina, mentre la parte più consistente del mercato è composta da PMI e professionisti autonomi che operano a livello locale o regionale.
Il settore dei servizi immobiliari nel complesso conta circa 2.500 imprese, ma la quota specifica del property management non è separata dalle altre attività. I freelance e i piccoli operatori rappresentano la maggioranza numerica degli attori del mercato, anche se controllano una quota di fatturato minore rispetto ai grandi gruppi.
Qual è la crescita annuale media del settore negli ultimi cinque anni in termini di fatturato?
Il settore dei servizi immobiliari ha mostrato una crescita costante e significativa negli ultimi anni, con performance particolarmente positive.
Negli ultimi dieci anni, il fatturato dei servizi immobiliari (che include property, facility e project management) è cresciuto del 45-50%, con un incremento annuo medio intorno al 4-5%. Questo dato testimonia la solidità e la resilienza del settore, anche durante i periodi di incertezza economica.
Nel 2023, la crescita è stata particolarmente robusta, registrando un incremento del 9,6% rispetto all'anno precedente. Questa accelerazione riflette l'aumentata domanda di servizi professionali di gestione immobiliare, spinta sia dalla crescita del turismo che dall'evoluzione delle esigenze degli investitori.
Per quanto riguarda il solo property management, la crescita specifica negli ultimi cinque anni è stata più contenuta, con una sostanziale stabilità dei ricavi e lievi variazioni annuali, ma senza dati ufficiali di crescita annua media ben definiti.
Qual è la quota di mercato delle piattaforme digitali rispetto alle agenzie tradizionali nel property management?
Le piattaforme digitali rappresentano ancora una quota minoritaria del mercato del property management, ma stanno crescendo rapidamente.
Attualmente si stima che le piattaforme digitali e gli operatori PropTech abbiano una quota di mercato probabilmente inferiore al 20% nel property management residenziale e affitti brevi. Tuttavia, questa percentuale è in rapida crescita, soprattutto nelle grandi città e per la gestione degli affitti brevi.
Il 60% degli agenti immobiliari considera la digitalizzazione una priorità strategica per restare competitivi nel mercato. Le agenzie ibride, che combinano servizi tradizionali con tecnologie digitali, stanno guadagnando terreno significativo.
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Il mercato italiano resta ancora fortemente frammentato e dominato da operatori tradizionali, ma la transizione digitale sta accelerando, specialmente nel segmento degli affitti brevi dove l'automazione e l'integrazione con le piattaforme di prenotazione diventano elementi competitivi fondamentali.
Quali sono le città italiane con la maggiore domanda di servizi di property management?
Milano, Roma, Bologna, Firenze e Venezia rappresentano i mercati più attrattivi per i servizi di property management in Italia.
Milano si conferma come il principale hub del property management, grazie alla presenza di investitori istituzionali, alla forte domanda di affitti brevi per turismo business e alla concentrazione di uffici corporate. La città offre le migliori opportunità sia per la gestione residenziale che commerciale.
Roma, oltre al turismo, beneficia della presenza di istituzioni e ambasciate che richiedono servizi di gestione immobiliare professionale. Bologna, Firenze e Venezia sono trainati principalmente dal turismo, con una forte domanda di gestione per affitti brevi e una crescente professionalizzazione del settore.
Napoli, Genova e Torino seguono come mercati secondari ma in crescita. Queste città sono caratterizzate da un alto volume di affitti brevi, una crescente presenza di investitori istituzionali e una domanda sempre maggiore di servizi professionali per la gestione di portafogli immobiliari diversificati.
Quanti immobili destinati ad affitti brevi sono gestiti professionalmente oggi in Italia?
Non esistono dati ufficiali nazionali precisi sul numero di immobili per affitti brevi gestiti professionalmente in Italia.
Tuttavia, analizzando i dati delle principali città turistiche, emerge un quadro interessante. Solo a Napoli sono presenti oltre 15.500 annunci attivi su Airbnb e Vrbo, molti dei quali gestiti da operatori professionali. Milano, Roma, Firenze e Venezia presentano volumi ancora più elevati.
Si stima che nelle principali città turistiche italiane almeno il 30-40% degli immobili per affitti brevi sia gestito da property manager o agenzie specializzate. Questa percentuale sale significativamente nei centri storici e nelle zone più turistiche, dove la gestione professionale diventa quasi indispensabile per ottimizzare i ricavi.
La tendenza verso la professionalizzazione è in forte crescita, spinta dalle nuove normative come il CIN e dalla necessità di ottimizzare prezzi e occupazione attraverso strategie avanzate di revenue management.
Qual è il costo medio per un proprietario di utilizzare un servizio di property management completo?
I costi del property management variano significativamente in base alla tipologia di gestione e ai servizi inclusi.
| Tipologia di Gestione | Commissione Minima | Commissione Massima |
|---|---|---|
| Affitti brevi (solo servizi commerciali) | 8% | 20% |
| Affitti brevi (gestione completa) | 22% | 38% |
| Affitti di medio termine (gestione completa) | 7% | 18% |
| Affitti di lungo termine (gestione completa) | 5% | 15% |
| Gestione commerciale residenziale | 6% | 12% |
| Servizi di manutenzione ordinaria | 10% | 25% |
| Gestione completa portafoglio misto | 8% | 20% |
Qual è il tasso medio di occupazione per gli immobili gestiti professionalmente rispetto a quelli gestiti dai proprietari?
Gli immobili gestiti professionalmente registrano generalmente tassi di occupazione superiori rispetto a quelli gestiti direttamente dai proprietari.
Per gli affitti brevi nelle principali città, il tasso di occupazione medio degli immobili gestiti professionalmente si attesta intorno al 51%, con punte superiori nelle zone più turistiche e durante l'alta stagione. Questo dato riflette l'efficacia delle strategie di pricing dinamico e marketing implementate dai property manager.
Gli immobili gestiti direttamente dai proprietari tendono ad avere tassi di occupazione inferiori, spesso compresi tra il 35% e il 45%, soprattutto se non supportati da strategie avanzate di revenue management e promozione sui canali digitali.
La differenza si accentua per gli affitti di lungo termine, dove la gestione professionale garantisce tempi di vacanza più brevi tra un inquilino e l'altro, grazie a network consolidati di potenziali locatari e processi di selezione più efficienti.
Quali sono le normative più recenti che stanno influenzando il settore del property management in Italia?
Il 2025 ha portato significative novità normative che stanno ridefinendo il panorama del property management in Italia.
- L'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, ha reso obbligatoria la registrazione di ogni unità immobiliare
- L'introduzione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per chi gestisce affitti brevi in forma imprenditoriale ha formalizzato ulteriormente l'attività
- La classificazione aggiornata dei Codici ATECO per property manager e case vacanze, operativa dal 1° aprile 2025, ha creato categorie specifiche per il settore
- Le regolamentazioni locali sempre più stringenti nelle principali città stanno introducendo limiti al numero di giorni di affitto breve e controlli rafforzati
- Nuovi obblighi di comunicazione alle autorità competenti per le presenze turistiche stanno aumentando i compiti amministrativi dei gestori
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Quali sono i margini operativi medi delle aziende di property management in Italia?
I margini operativi nel settore del property management variano significativamente in base alla dimensione dell'azienda e all'efficienza gestionale.
Le aziende di property management in Italia registrano margini operativi generalmente compresi tra il 10% e il 25% del fatturato. Questa ampia variazione dipende dalla scala operativa, dal livello di automazione dei processi e dalla tipologia di servizi offerti.
Le aziende più strutturate e tecnologicamente avanzate riescono a raggiungere margini superiori al 20%, grazie all'ottimizzazione dei processi e all'uso intelligente della tecnologia per ridurre i costi operativi. I piccoli operatori e i freelance spesso si attestano su margini più contenuti, tra il 10% e il 15%.
La frammentazione del settore e la crescente concorrenza stanno spingendo gli operatori a investire in efficienza e digitalizzazione per mantenere margini sostenibili nel lungo periodo.
Quali sono i canali di acquisizione clienti più efficaci nel settore oggi?
I canali di acquisizione clienti nel property management stanno evolvendo rapidamente verso soluzioni sempre più digitali.
- SEO e marketing digitale rappresentano il canale in maggiore crescita, fondamentale per intercettare proprietari che cercano servizi di gestione professionale online
- Le piattaforme di affitti brevi (Airbnb, Booking, HomeToGo) sono diventate essenziali per acquisire proprietari di immobili turistici che necessitano di gestione professionale
- Il passaparola e i referral mantengono ancora grande rilevanza, soprattutto nelle realtà locali e per i servizi di gestione residenziale di lungo termine
- Le collaborazioni con agenzie immobiliari tradizionali offrono opportunità per la gestione di portafogli di locazioni brevi o lunghe
- I social media e il content marketing stanno emergendo come strumenti efficaci per costruire autorevolezza e attrarre nuovi clienti
L'integrazione tra canali online e offline si sta rivelando la strategia più vincente per gli operatori che vogliono scalare rapidamente il proprio business.
Quanto tempo medio impiega un nuovo operatore a raggiungere la redditività nel settore del property management in Italia?
Il tempo per raggiungere la redditività nel property management dipende fortemente dal modello di business adottato e dalla capacità di acquisizione clienti.
La maggior parte degli operatori del settore raggiunge la redditività dopo 12-24 mesi di attività. Questo periodo può variare significativamente in base alla capacità di acquisire clienti, alla scalabilità del modello di business scelto e all'efficienza operativa implementata.
Le aziende che puntano su servizi digitalizzati e automazione riescono spesso a ridurre i tempi di break-even grazie a costi operativi più bassi e a una maggiore capacità di acquisizione online. Alcuni operatori particolarmente efficienti riescono a raggiungere la redditività in 8-12 mesi.
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I fattori chiave per accelerare la redditività includono la specializzazione in nicchie specifiche, l'investimento in tecnologia per l'automazione e la costruzione di partnership strategiche con altri operatori del settore immobiliare.
Conclusione
Il mercato del property management in Italia presenta ottime opportunità per i nuovi entranti, caratterizzato da una crescita costante del fatturato e da una domanda in aumento per servizi professionali di gestione immobiliare. La frammentazione del settore, dominato da PMI e freelance, offre spazio per operatori innovativi che sappiamo sfruttare la digitalizzazione e l'automazione. Le nuove normative, pur rappresentando una sfida iniziale, stanno professionalizzando ulteriormente il mercato e creando barriere all'ingresso per operatori non qualificati. Per avere successo in questo settore, è fondamentale investire in tecnologia, specializzarsi in nicchie specifiche e costruire una strategia di acquisizione clienti che integri canali digitali e tradizionali.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Il property management rappresenta uno dei settori più dinamici del mercato immobiliare italiano, con opportunità concrete per chi vuole costruire un business scalabile e redditizio.
La chiave del successo risiede nella comprensione delle dinamiche locali, nell'adozione di tecnologie appropriate e nella costruzione di relazioni solide con proprietari e partner del settore.
Fonti
- Scenari Immobiliari - Decimo rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari
- The Watcher Post - Real Estate: i servizi immobiliari fatturano 40 miliardi
- Scenari Immobiliari - Forum nazionale sull'industria dei servizi immobiliari
- Idealista - Servizi immobiliari: la nuova era del real estate in Italia
- Hasamia - Aprire agenzia immobiliare tradizionale conviene ancora
- Cleanbnb - Gestione Airbnb Napoli
- Booking Ninjas - Quanto si fanno pagare i gestori di immobili
- Studio Paci - Affitti brevi normative CIN Italia 2025
- Lodgify - Normative per case vacanze
- Lodgify - Codici ATECO per property manager