Come stabilire prezzo b&b?

Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di bed and breakfast.

Chi c'è dietro a questo contenuto?

Il team di Il Mio Business Plan

Esperti di finanza, consulenza e scrittura professionale

Siamo un team di professionisti specializzati in finanza, consulenza aziendale, analisi di mercato e redazione di contenuti. Ogni giorno aiutiamo aspiranti imprenditori a partire con il piede giusto, offrendo business plan completi, ricerche di mercato dettagliate e proiezioni finanziarie affidabili. Il nostro obiettivo? Aumentare le tue possibilità di successo, evitarti gli errori più comuni e darti gli strumenti giusti per aprire — per esempio — un bed and breakfast. Vuoi conoscerci meglio? Dai un'occhiata a chi siamo.

Quali sono i costi fissi mensili per mantenere operativo il tuo B&B?

I costi fissi mensili per un bed and breakfast con 3 camere si aggirano tra €2.500 e €4.000, includendo tutte le spese necessarie per mantenere la struttura operativa.

L'affitto o rata del mutuo rappresenta la voce più consistente, con una media di €1.200 mensili per una struttura di dimensioni standard. Le utenze (luce, acqua, gas) incidono per circa €250 al mese, mentre i costi per il personale, se presente, variano tra €800 e €1.500 mensili.

Le pulizie professionali costano tra €20 e €40 per camera a ogni cambio ospite, rappresentando un costo variabile significativo. La manutenzione ordinaria richiede un budget di circa €100 mensili, mentre le tasse sulla struttura ricettiva (cedolare secca al 21%) variano in base al fatturato generato.

Non dimenticare i costi di marketing e le commissioni delle piattaforme online, che oscillano tra €100 e €300 mensili a seconda della strategia di distribuzione adottata.

Quanti ospiti puoi accogliere e qual è il tasso di occupazione realistico?

Un bed and breakfast standard con 3 camere doppie può accogliere contemporaneamente tra 6 e 10 ospiti, a seconda della configurazione delle stanze.

Il tasso di occupazione medio nazionale si attesta tra il 60% e il 70%, corrispondente a 220-255 notti occupate all'anno. Questo dato varia significativamente in base alla localizzazione geografica, con le strutture situate in destinazioni turistiche consolidate che raggiungono performance superiori.

Durante l'alta stagione estiva e nei periodi festivi, i B&B ben posizionati possono toccare picchi del 90% di occupazione. Al contrario, nei mesi invernali e nei periodi di bassa stagione, il tasso può scendere sotto il 40%, rendendo fondamentale una strategia di pricing dinamica.

Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.

Qual è il prezzo medio delle strutture simili nella tua zona?

Qual è il tuo obiettivo di profitto netto realistico?

L'obiettivo di profitto netto per un bed and breakfast dovrebbe situarsi tra il 5% e il 10% del fatturato lordo annuale, considerando tutti i costi operativi e le variabili di mercato.

Per una struttura con 3 camere che genera un fatturato annuo tra €24.000 e €40.000 (basato su €80 a notte e 60% di occupazione), il profitto netto atteso si aggira tra €1.200 e €4.000 all'anno. Questo margine relativamente contenuto riflette l'alta incidenza dei costi fissi nel settore ricettivo.

I B&B più performanti, posizionati in zone turistiche di pregio e con un'elevata qualità dei servizi, possono raggiungere margini del 15-20%. Tuttavia, questi risultati richiedono investimenti significativi in marketing, ristrutturazioni e formazione del personale.

La redditività dipende fortemente dalla capacità di ottimizzare il tasso di occupazione e di implementare strategie di pricing dinamico che massimizzino i ricavi nei periodi di alta domanda.

Che target di clientela vuoi attrarre e quanto può pagare?

Come variare i prezzi in base alla stagionalità e alla domanda?

La gestione della stagionalità è fondamentale per massimizzare i ricavi del tuo bed and breakfast durante tutto l'anno.

Durante l'alta stagione (maggio-settembre e periodi festivi), applica un incremento del 30-50% sul prezzo base. Questo significa che una camera standard da €80 può essere venduta a €105-120 nei mesi di punta. Durante eventi speciali locali come fiere o festival, i prezzi possono raddoppiare, raggiungendo anche €200 a notte.

Nella bassa stagione, implementa sconti del 20-40% per stimolare la domanda. Una strategia efficace prevede promozioni per soggiorni di più notti consecutive e offerte last-minute per riempire le camere vuote. I mesi invernali richiedono particolare attenzione, con tariffe che possono scendere a €50-60 per camera standard.

Monitora costantemente gli eventi locali e le previsioni meteorologiche per adattare dinamicamente i prezzi. Un software di revenue management può automatizzare questo processo, aumentando i ricavi fino al 30% rispetto a una strategia di prezzo fisso.

Quali servizi extra offrire e quanto incidono sul prezzo finale?

I servizi aggiuntivi rappresentano un'opportunità concreta per aumentare il valore percepito e la tariffa media del tuo bed and breakfast.

• Colazione inclusa: Aggiunge €5-15 al prezzo per notte, a seconda della qualità e varietà offerta. Una colazione gourmet con prodotti locali può giustificare il premium più alto.
• Parcheggio privato: Incrementa la tariffa di €10-20 a notte, specialmente nelle zone urbane dove il parcheggio è problematico.
• Noleggio bici: Servizio molto apprezzato che permette di aggiungere €15-25 al pacchetto giornaliero.
• Navetta aeroporto: Servizio premium che può costare €15-30 a corsa, spesso incluso in pacchetti di più notti.
• Pacchetti esperienziali: Tour enogastronomici, visite guidate o degustazioni possono aumentare il valore del soggiorno di €20-50 per notte.

Quanto costa preparare una camera e qual è la tariffa minima sostenibile?

Il costo di pulizia e preparazione di una camera tra un ospite e l'altro varia tra €20 e €40, rappresentando un elemento cruciale nel calcolo della tariffa minima sostenibile.

Questo costo include pulizia approfondita, cambio biancheria, controllo degli amenities e piccole manutenzioni. Per una struttura che gestisce internamente le pulizie, il costo si riduce a €15-25 per camera, mentre affidandosi a servizi esterni si sale a €30-40.

La tariffa minima sostenibile deve coprire almeno i costi variabili più una quota dei costi fissi. Per un B&B standard, questo significa un prezzo minimo di €50-55 per camera, sotto il quale l'attività genera perdite operative.

Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.

Come differenziare le tariffe per tipo di camera?

Quanto incidono le commissioni delle piattaforme di prenotazione?

Le commissioni delle piattaforme online rappresentano una voce di costo significativa che può erodere i margini di profitto del 14-18% del fatturato totale.

Booking.com applica commissioni del 15-18% sul prezzo totale della prenotazione, inclusi eventuali costi di pulizia e tasse di soggiorno. Airbnb ha una struttura più complessa: 3% a carico dell'host e 14-16% a carico dell'ospite, ma di fatto riduce la competitività del prezzo finale.

Una strategia ottimale prevede un mix di canali: 50% tramite OTA (Online Travel Agencies), 30% prenotazioni dirette tramite sito web, 20% attraverso altri canali. Le prenotazioni dirette, pur richiedendo investimenti in marketing digitale, eliminano completamente le commissioni e permettono di offrire sconti del 5-10% ai clienti mantenendo margini più alti.

Considera che su un fatturato annuo di €30.000, le commissioni OTA possono costare €4.500-5.400, una cifra che impatta significativamente sulla redditività finale della struttura.

Come strutturare sconti e calcolare il prezzo minimo accettabile?

La politica di sconti deve essere strategica e basata su obiettivi chiari di occupazione e marginalità, mantenendo sempre la sostenibilità economica dell'attività.

1. Soggiorni lunghi: Applica sconti del 10% per soggiorni di 5-7 notti, 15% oltre le 7 notti. Questi sconti riducono i costi di gestione e garantiscono occupazione stabile.
2. Prenotazioni dirette: Offri sconti del 5-10% per eliminare le commissioni OTA, migliorando contemporaneamente i margini e la competitività.
3. Last minute: Sconti del 20-30% per prenotazioni effettuate 48-72 ore prima dell'arrivo, meglio vendere a margine ridotto che lasciare vuote le camere.
4. Clienti fedeli: Programmi di loyalty con sconti del 15% dalla seconda prenotazione in poi, per costruire una base clienti stabile.
5. Gruppi: Sconti del 10-20% per prenotazioni di 3 o più camere, con pagamento anticipato per ridurre il rischio di cancellazione.

Ogni quanto rivalutare i prezzi e in base a quali parametri?

La rivalutazione dei prezzi deve essere un processo sistematico e basato su dati concreti, con frequenza mensile per ottimizzare costantemente la strategia di pricing.

I trigger principali per aggiustamenti includono variazioni del tasso di occupazione superiori al ±10% rispetto alle previsioni, cambiamenti significativi nell'offerta dei concorrenti e feedback negativi sul rapporto qualità-prezzo nelle recensioni. Se il tasso di occupazione supera l'85% per due mesi consecutivi, considera un aumento del 10-15% delle tariffe.

Monitora costantemente i prezzi della concorrenza diretta utilizzando strumenti di market intelligence. Analizza mensilmente le recensioni su Booking.com e TripAdvisor, prestando particolare attenzione ai commenti sul pricing. Se più del 20% delle recensioni menziona prezzi alti, potrebbe essere necessario un riallineamento.

Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.

Conclusione

Stabilire il prezzo ottimale per un bed and breakfast richiede un approccio strategico che bilanci costi operativi, posizionamento competitivo e obiettivi di redditività. Una gestione dinamica dei prezzi, supportata da un'analisi costante del mercato e delle performance operative, può incrementare i ricavi fino al 30% rispetto a strategie di prezzo statico.

L'implementazione di servizi differenziati, la gestione intelligente della stagionalità e l'ottimizzazione del mix di canali di distribuzione rappresentano le leve principali per massimizzare la profittabilità. Ricorda che la trasparenza nei costi aggiuntivi e l'investimento in prenotazioni dirette sono fondamentali per costruire fiducia con la clientela e ottimizzare i margini operativi.

Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.

Fonti

1. Web and Breakfast - Quanto si guadagna con un bed and breakfast
2. Business Plan - Modelli per affitti brevi
3. Il Mio Business Plan - Tasso occupazione minimo B&B
4. Bed and Breakfast Italia - Politiche di prezzo
5. Room Raccoon - Dynamic pricing
6. Lodgify - Commissioni Booking.com
7. Smartness - Revenue management e tariffe
8. EcoBnB - Tariffe stagionali