Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di bed and breakfast.
Aprire un bed and breakfast richiede un investimento iniziale significativo e una pianificazione accurata dei costi operativi.
I costi variano notevolmente in base alla località, dimensione della struttura e livello di servizio offerto, ma è fondamentale conoscere tutte le voci di spesa per evitare sorprese economiche durante la gestione. In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutti i costi necessari per avviare e gestire un B&B con successo.
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Avviare un bed and breakfast comporta costi iniziali tra 30.000€ e 100.000€, con spese operative mensili che vanno da 4.900€ a 10.450€.
I margini di profitto netto si attestano tra il 10% e il 25% dei ricavi totali, dopo aver coperto tutti i costi di gestione e amministrativi.
| Categoria di Costo | Investimento Iniziale | Costi Mensili | Note |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazione e Arredi | 25.000€ - 80.000€ | - | Una tantum, varia per condizioni immobile |
| Licenze e Permessi | 750€ - 2.500€ | - | SCIA e pratiche amministrative |
| Utenze e Servizi | - | 500€ - 1.500€ | Luce, acqua, gas, internet |
| Pulizie e Biancheria | - | 500€ - 1.000€ | Servizio professionale |
| Marketing e Promozione | 500€ - 2.000€ | 250€ - 650€ | Sito web e pubblicità |
| Assicurazioni | 100€ - 300€ | 50€ - 150€ | Responsabilità civile obbligatoria |
| Commissioni Booking | - | 10% - 30% fatturato | Booking.com, Airbnb |
Quanto serve per iniziare: ristrutturazione, arredi e attrezzature?
L'investimento iniziale per avviare un bed and breakfast varia significativamente in base alle condizioni dell'immobile e al livello di comfort desiderato.
Per la ristrutturazione dovrai considerare una spesa compresa tra 15.000€ e 50.000€, che include interventi su bagni, impianti elettrici e idraulici, pavimentazioni e tinteggiature. Se l'immobile necessita di lavori strutturali importanti, i costi possono superare i 50.000€.
Gli arredi e le attrezzature rappresentano una voce di spesa tra 10.000€ e 30.000€. Questa cifra comprende letti, armadi, televisori, frigoriferi, aria condizionata e tutti gli accessori per le camere e le aree comuni. La qualità degli arredi influisce direttamente sulla classificazione della struttura e sui prezzi che potrai praticare.
Le forniture iniziali, come biancheria da letto, asciugamani e prodotti per la pulizia, richiedono un budget aggiuntivo di 1.000€ - 3.000€. Non sottovalutare questa voce, perché la qualità della biancheria è fondamentale per l'esperienza degli ospiti.
Il budget totale per l'avvio può quindi variare da 30.000€ a oltre 100.000€, escludendo l'eventuale costo di acquisto o affitto dell'immobile.
Quanto costano licenze e permessi per aprire legalmente?
Per aprire legalmente un bed and breakfast devi ottenere diverse autorizzazioni, con costi che variano in base alla regione e al comune.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) costa circa 150€ e rappresenta il documento principale per avviare l'attività. Questo permesso va presentato al comune dove si trova la struttura e attesta il rispetto dei requisiti urbanistici e sanitari.
Le altre pratiche amministrative possono costare complessivamente tra 600€ e 2.350€. Questa cifra include le marche da bollo, i diritti di segreteria, eventuali perizie tecniche e le spese per i professionisti che seguono le pratiche burocratiche.
L'assicurazione per la responsabilità civile è obbligatoria e costa tra 100€ e 300€ all'anno. Questa polizza copre eventuali danni causati agli ospiti durante il soggiorno nella tua struttura.
Alcune regioni prevedono requisiti aggiuntivi specifici, come corsi di formazione per la sicurezza alimentare se offri la colazione, che possono comportare costi extra di 200€ - 500€.
Quali sono le spese fisse mensili di gestione?
I costi fissi mensili rappresentano la spina dorsale del budget operativo di un bed and breakfast e richiedono una pianificazione accurata.
| Voce di Spesa | Costo Mensile Minimo | Costo Mensile Massimo | Note |
|---|---|---|---|
| Affitto/Mutuo | 800€ | 2.500€ | Varia per zona e dimensioni |
| Utenze (luce, acqua, gas, internet) | 500€ | 1.500€ | Dipende da occupazione e stagione |
| Assicurazioni varie | 50€ | 150€ | RC, incendio, furto |
| Manutenzione ordinaria | 100€ | 300€ | Piccole riparazioni e controlli |
| Marketing e comunicazione | 250€ | 650€ | Sito web, social media, pubblicità |
| Pulizie e biancheria | 500€ | 1.000€ | Servizio professionale |
| Spese amministrative | 100€ | 300€ | Commercialista, software gestionale |
Come incide la tassa di soggiorno e come si calcola?
La tassa di soggiorno rappresenta un costo significativo che devi gestire come intermediario tra il comune e i tuoi ospiti.
L'importo varia notevolmente in base alla località: si va da meno di 2€ per persona a notte in piccoli comuni turistici, fino a oltre 10€ nelle principali città d'arte come Roma, Firenze e Venezia. Le strutture ricettive vengono classificate per categoria e ogni categoria ha una tariffa specifica.
Il calcolo è semplice: numero di ospiti × numero di notti × tariffa comunale. Per esempio, se ospiti una famiglia di 4 persone per 3 notti in una località dove la tassa è 3€ per persona a notte, dovrai riscuotere 36€ (4×3×3).
In alcune destinazioni turistiche molto richieste, la tassa di soggiorno può incidere per oltre il 10% sul prezzo finale del soggiorno. Questo significa che devi comunicare chiaramente ai tuoi ospiti questo costo aggiuntivo per evitare malintesi al momento del check-out.
Devi versare periodicamente l'importo riscosso al comune, mantenendo una contabilità precisa delle presenze e degli importi raccolti. Il mancato versamento comporta sanzioni amministrative.
Quanto costa annualmente pulizie professionali e cambio biancheria?
Il servizio di pulizie professionali rappresenta una delle voci di costo più importanti per mantenere gli standard di qualità richiesti agli ospiti.
Il costo orario per le pulizie professionali si aggira tra 10€ e 15€, ma molte imprese offrono tariffe forfettarie per camera che vanno da 15€ a 25€ per ogni cambio ospiti. Per una struttura media con 5 camere e un'occupazione del 60%, i costi mensili si attestano intorno ai 1.000€, per un totale annuo di circa 12.000€.
Il cambio biancheria costa mediamente 5€ per ogni set completo (lenzuola, federe, asciugamani). Con 5 camere e considerando i cambi necessari durante l'anno, questa voce può arrivare a 3.000€ - 5.000€ annui. La frequenza del cambio dipende dalla durata media dei soggiorni e dalle tue politiche aziendali.
Molti gestori scelgono di affidare entrambi i servizi alla stessa azienda per ottenere sconti sul pacchetto completo. Alcuni includono anche il servizio di stiratura e la manutenzione della biancheria, che può far lievitare i costi fino a 17.000€ annui per una struttura di medie dimensioni.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.
Quanto investire in marketing e promozione per l'intero anno?
Una strategia di marketing efficace è fondamentale per garantire un'occupazione costante durante tutto l'anno e non solo nei periodi di alta stagione.
Per il sito web professionale e la sua manutenzione dovrai considerare 50€ - 150€ al mese, che includono hosting, dominio, aggiornamenti SEO e gestione dei contenuti sui social media. Un sito ben posizionato sui motori di ricerca può generare prenotazioni dirette, riducendo la dipendenza dalle piattaforme online.
Le campagne pubblicitarie online (Google Ads, Facebook Ads, Instagram) richiedono un budget annuale di 500€ - 2.000€. Queste campagne sono particolarmente efficaci per promuovere offerte speciali durante i periodi di bassa stagione e per raggiungere segmenti specifici di clientela.
Altri strumenti di marketing includono la partecipazione a fiere del turismo, la stampa di materiale promozionale e le collaborazioni con tour operator locali. Queste attività possono richiedere un budget aggiuntivo di 300€ - 800€ all'anno.
Il budget totale annuale per marketing e promozione si attesta quindi tra 1.800€ e 5.800€, rappresentando un investimento essenziale per la crescita del business.
Commissioni e costi delle piattaforme di prenotazione online
Le piattaforme di prenotazione online sono indispensabili per la visibilità della tua struttura, ma comportano commissioni significative sui ricavi.
Booking.com applica una commissione media del 15% sul totale delle prenotazioni, ma questa percentuale può variare tra il 10% e il 30% in base al contratto stipulato, alla località e al volume di prenotazioni. La piattaforma offre diversi programmi di partnership che permettono di ridurre le commissioni in cambio di maggiore visibilità.
Airbnb utilizza un sistema di commissioni divise: gli host pagano tra il 3% e il 15% del valore della prenotazione, mentre gli ospiti pagano fino al 14,2% come commissione di servizio. Il totale delle commissioni può quindi arrivare fino al 29,2% del valore della prenotazione.
Expedia e altre piattaforme minori applicano commissioni simili, generalmente comprese tra il 12% e il 25%. È importante diversificare la presenza su più piattaforme per ridurre la dipendenza da un singolo canale di vendita.
Per una struttura con 80.000€ di fatturato annuo derivante per il 70% dalle piattaforme online, le commissioni possono ammontare a 8.400€ - 16.800€ all'anno.
Spese amministrative e contabili per la gestione corretta
La gestione amministrativa e contabile di un bed and breakfast varia in base al regime fiscale scelto e alla complessità della struttura.
Per i B&B non imprenditoriali, la gestione contabile è relativamente semplice: è sufficiente conservare tutte le ricevute delle spese sostenute e tenere un registro delle entrate. In questo caso, molti gestori se la cavano autonomamente o con una consulenza occasionale che costa 200€ - 500€ all'anno.
I B&B imprenditoriali devono aprire partita IVA e tenere una contabilità più complessa, con obbligo di fatturazione elettronica e dichiarazioni periodiche. Il costo per la consulenza di un commercialista si aggira tra 100€ e 300€ al mese, per un totale annuale di 1.200€ - 3.600€.
Altri costi amministrativi includono software gestionali per le prenotazioni (30€ - 100€ al mese), programmi di contabilità (20€ - 50€ al mese) e eventuali consulenze legali per contratti o controversie (500€ - 2.000€ all'anno in base alle necessità).
La gestione corretta della documentazione fiscale è fondamentale per evitare sanzioni e per ottimizzare la tassazione dell'attività.
Impatto fiscale e imposte sull'attività di B&B
La tassazione dell'attività di bed and breakfast dipende dal regime fiscale adottato e dal volume di ricavi generati annualmente.
I B&B non imprenditoriali sono tassati come "redditi diversi" con l'aliquota IRPEF applicata al reddito netto (ricavi meno costi documentati). Le aliquote IRPEF vanno dal 23% per i redditi fino a 28.000€, fino al 43% per i redditi superiori a 50.000€. Non c'è obbligo di partita IVA se i ricavi non superano determinate soglie.
I B&B imprenditoriali devono aprire partita IVA e pagare diverse imposte: IRPEF sul reddito d'impresa, IVA del 10% sui servizi turistici, IRAP del 3,9% sul valore della produzione netta, e contributi INPS per il titolare. Il carico fiscale complessivo può raggiungere il 50-60% del reddito netto.
Altre imposte da considerare includono l'IMU sull'immobile (se non è prima casa), la TARI per i rifiuti, e l'obbligo di versare la tassa di soggiorno riscossa dagli ospiti. È fondamentale tenere una contabilità precisa di tutte le entrate e le uscite per ottimizzare la posizione fiscale.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.
Costo del personale di supporto per pulizie e accoglienza
Il personale di supporto rappresenta un costo variabile che dipende dalle dimensioni della struttura e dal livello di servizio che vuoi offrire.
- Collaboratori per le pulizie: 10€ - 15€ all'ora se assunti tramite impresa di pulizie, 7€ - 10€ all'ora se assunti come lavoratori occasionali
- Personale per l'accoglienza: 1.000€ - 1.500€ al mese per personale part-time che gestisca check-in, check-out e assistenza agli ospiti
- Addetti alla manutenzione: 20€ - 35€ all'ora per interventi occasionali, oppure 800€ - 1.200€ al mese per personale fisso part-time
- Responsabile della colazione: 15€ - 25€ al giorno se offri il servizio colazione, con possibili variazioni stagionali
- Personale multiservizio: molte strutture assumono personale che si occupa di pulizie, accoglienza e piccole manutenzioni per 1.200€ - 2.000€ al mese
Costi imprevisti più comuni nella gestione di un B&B
I costi imprevisti possono rappresentare una voce significativa nel budget e richiedono una riserva di liquidità adeguata.
- Guasti agli impianti: caldaia, condizionatori, impianto elettrico possono richiedere riparazioni urgenti da 300€ a 2.000€
- Sostituzione elettrodomestici: frigoriferi, televisori, asciugacapelli si rompono frequentemente e costano 100€ - 800€ caduno
- Danni causati dagli ospiti: rotture accidentali di arredi, macchie permanenti, piccoli furti possono costare 50€ - 500€ per episodio
- Manutenzioni straordinarie: infiltrazioni, problemi idraulici, rifacimento bagni possono richiedere 1.000€ - 10.000€
- Spese legali: controversie con ospiti, fornitori o vicini possono comportare costi legali di 500€ - 3.000€
- Fluttuazioni stagionali: periodi di bassa occupazione possono ridurre i ricavi del 30-50% rispetto alle previsioni
- Emergenze sanitarie: sanificazioni straordinarie, chiusure temporanee possono costare 500€ - 2.000€
Margine di utile netto realistico dopo tutti i costi
Il margine di utile netto di un bed and breakfast ben gestito può variare significativamente in base alla località, alla gestione operativa e alla strategia commerciale adottata.
Per una struttura efficiente, il margine netto si attesta generalmente tra il 10% e il 25% dei ricavi totali. Questo significa che su un fatturato annuo di 100.000€, l'utile netto può variare da 10.000€ a 25.000€. Le strutture più piccole e a gestione familiare tendono ad avere margini più alti grazie ai minori costi del personale.
I fattori che influenzano maggiormente la redditività includono il tasso di occupazione medio annuale (idealmente superiore al 60%), la capacità di praticare prezzi competitivi ma remunerativi, e l'efficienza nella gestione dei costi operativi. Le strutture situate in destinazioni turistiche consolidate hanno generalmente margini più stabili.
È importante considerare che i primi anni di attività potrebbero avere margini inferiori a causa dei costi di avviamento e del tempo necessario per costruire una clientela fedele. Molti B&B raggiungono la piena redditività dopo 2-3 anni dall'apertura.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo bed and breakfast.
Conclusione
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Aprire un bed and breakfast richiede una pianificazione finanziaria accurata che tenga conto di tutti i costi, da quelli iniziali a quelli operativi.
La chiave del successo sta nel trovare il giusto equilibrio tra investimenti in qualità e controllo dei costi, mantenendo sempre un margine di sicurezza per gli imprevisti.
Fonti
- BSness - Quanto costa aprire un bed and breakfast
- TeamSystem - Aprire un B&B: quanto costa e cosa serve
- Lodgify - Processi per aprire un bed & breakfast
- Business Plan - Guida per B&B e affittacamere 2024
- Lexdo - Aprire B&B bed and breakfast
- Il Mio Business Plan - Redditività bed and breakfast
- Web and Breakfast - Quanto si guadagna con un bed and breakfast
- Octorate - Commissioni Booking
- Lodgify - Commissioni Airbnb
- Studio Russo Giuseppe - Gestione B&B aspetti contabili