Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di attività di locazione turistica.
Gli affitti brevi rappresentano un'opportunità di business sempre più interessante in Italia, con Milano, Roma e Firenze che guidano il mercato.
I guadagni variano significativamente in base alla località, alla gestione e alla stagionalità, ma un bilocale ben posizionato può generare tra 10.000 e 20.000 euro netti all'anno. La redditività dipende da fattori come occupazione, prezzi, costi di gestione e tassazione.
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Gli affitti brevi in Italia generano ricavi medi tra 1.000 e 3.500 euro al mese, con occupazioni tipiche di 78-89 giorni all'anno.
La redditività netta si attesta tra il 30-50% del fatturato lordo, dopo aver considerato tutti i costi fissi, commissioni e tassazione.
| Aspetto | Scenario Minimo | Scenario Medio | Scenario Ottimizzato |
|---|---|---|---|
| Prezzo medio/notte | 120€ | 150€ | 180€ |
| Occupazione mensile | 10 notti | 15-20 notti | 24 notti |
| Ricavo lordo mensile | 1.200€ | 2.250-3.000€ | 4.320€ |
| Guadagno netto mensile | 400-600€ | 900-1.300€ | 1.800-2.200€ |
| Guadagno netto annuale | 5.000-7.000€ | 10.000-15.000€ | 20.000-25.000€ |
| Tasso di occupazione | 30-40% | 50-65% | 70-80% |
| Margine netto | 30-35% | 35-40% | 40-50% |
Quanto si può chiedere a notte per un appartamento in affitto breve nelle principali città italiane?
I prezzi per notte variano significativamente tra le principali città italiane e dipendono dalla posizione, dalla stagione e dalla tipologia di immobile.
A Milano il prezzo medio si attesta sui 174 euro a notte, con punte di 198 euro nelle zone centrali come il Duomo e circa 120 euro nelle aree periferiche. La città lombarda mantiene prezzi elevati grazie al turismo business e agli eventi fieristici.
Roma presenta una fascia di prezzo leggermente inferiore, con monolocali in centro che oscillano tra 165 e 200 euro a notte, mentre i bilocali si posizionano tra 115 e 150 euro. La Capitale beneficia del turismo culturale costante durante tutto l'anno.
Firenze mostra la maggiore variabilità stagionale: nelle zone meno centrali i prezzi partono da 47-89 euro a notte, ma in centro e durante l'alta stagione superano facilmente i 100-150 euro. La città toscana è fortemente influenzata dai flussi turistici stagionali.
Quanti giorni al mese viene tipicamente affittato un immobile considerando alta e bassa stagione?
L'occupazione media degli affitti brevi in Italia si attesta su 78-89 giorni all'anno, con significative variazioni stagionali.
Durante l'alta stagione, che include primavera, estate e periodi di eventi speciali, è possibile raggiungere un tasso di occupazione del 70-80%, corrispondente a 20-24 giorni di affitto al mese. Questi periodi rappresentano il momento di maggiore redditività per i proprietari.
In bassa stagione l'occupazione scende drasticamente al 30-50%, equivalente a 10-15 giorni al mese. Questo calo è particolarmente marcato nelle destinazioni turistiche, mentre le città business come Milano mantengono livelli più stabili.
La durata media di ogni soggiorno è di 3,05 notti, con la maggior parte delle prenotazioni concentrate su 1-3 notti. Questa frammentazione richiede una gestione attenta per massimizzare l'occupazione complessiva.
Qual è il guadagno lordo medio per località turistica rispetto a città universitaria?
| Tipologia Località | Guadagno Lordo Annuo | Guadagno Lordo Mensile | Caratteristiche |
|---|---|---|---|
| Milano | 11.500 - 31.000 € | 1.000 - 3.500 € | Business + Turismo |
| Roma | 19.500 - 39.000 € | 1.500 - 3.500 € | Turismo Culturale |
| Firenze | 23.000 € | 1.500 - 3.000 € | Turismo Artistico |
| Località Turistica Top | 10.000 - 20.000 € | 1.500 - 4.000 € | Alta Stagionalità |
| Città Universitaria | 8.000 - 13.000 € | 700 - 1.200 € | Domanda Stabile |
| Località Balneare | 12.000 - 18.000 € | 2.000 - 5.000 € (estate) | Concentrazione Estiva |
| Località Montana | 9.000 - 15.000 € | 1.500 - 3.000 € (inverno) | Stagione Sciistica |
Quali sono i costi fissi mensili da considerare per un appartamento in affitto breve?
I costi fissi rappresentano una voce significativa che incide direttamente sulla redditività dell'investimento.
Le utenze (luce, gas, acqua) oscillano tra 100-200 euro al mese, variando in base alle dimensioni dell'immobile e all'intensità di utilizzo. Durante i mesi estivi o invernali i costi per climatizzazione possono aumentare sensibilmente.
Internet e connettività costano mediamente 25-40 euro mensili, ma rappresentano un investimento essenziale per garantire la soddisfazione degli ospiti. Le spese condominiali variano tra 50-150 euro mensili, dipendendo dai servizi offerti dall'edificio.
La manutenzione ordinaria dovrebbe essere preventivata al 5-10% del guadagno annuo, mentre l'assicurazione casa specializzata per affitti brevi costa 10-30 euro mensili. Non bisogna dimenticare IMU e TARI per le seconde case, che possono raggiungere 1.000-2.000 euro annui.
Quanto incidono i costi di pulizia e lavanderia per soggiorno?
I costi di pulizia rappresentano una delle voci più significative nella gestione degli affitti brevi, oscillando tra 30-70 euro per soggiorno per un bilocale.
La frequenza delle pulizie incide notevolmente sui margini: soggiorni brevi di weekend richiedono pulizie più frequenti, riducendo la redditività complessiva. Al contrario, soggiorni di una settimana o più diluiscono l'impatto di questi costi.
Il tipo di ospiti influenza significativamente i costi: famiglie con bambini o gruppi numerosi richiedono pulizie più approfondite e costose. La presenza di animali domestici può comportare costi aggiuntivi per la sanificazione.
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Qual è la commissione media delle piattaforme e come influisce sul guadagno netto?
Le commissioni delle piattaforme di prenotazione rappresentano un costo significativo che varia tra il 5% e il 15% del fatturato.
Airbnb applica commissioni del 5-15% per l'host, più una fee aggiuntiva fino al 14% per l'ospite in alcuni casi. Questa struttura di costi rende Airbnb una delle piattaforme più costose ma anche quella con maggiore visibilità.
Booking.com richiede circa il 15% di commissione per l'host, più eventuali commissioni di pagamento. La piattaforma olandese offre in cambio un'ampia base di utenti internazionali e strumenti di gestione avanzati.
Vrbo presenta commissioni dell'8-10% per l'host, oppure la possibilità di un abbonamento annuale di circa 500 dollari. Questa opzione può essere conveniente per proprietari con alta occupazione annuale.
Quali tasse deve pagare il proprietario in Italia sugli affitti brevi?
La tassazione degli affitti brevi in Italia segue regole specifiche che è fondamentale conoscere per calcolare correttamente la redditività.
La cedolare secca rappresenta l'opzione fiscale più utilizzata: 21% sul primo immobile e 26% dal secondo immobile in poi, a partire dal 2024. Questa aliquota si applica sui ricavi lordi e sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali.
L'imposta di soggiorno deve essere riscossa dagli ospiti e versata al Comune di competenza. L'importo varia da 1 a 5 euro per persona a notte, a seconda della categoria dell'alloggio e della località.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è diventato obbligatorio per tutti gli annunci dal 2025. I contributi INPS sono richiesti solo se l'attività assume carattere imprenditoriale, ovvero con oltre 4 immobili o gestione professionale con servizi aggiuntivi.
Quali strategie permettono di aumentare occupazione e prezzi a notte?
- Investire in fotografie professionali di alta qualità che valorizzino ogni ambiente dell'immobile, utilizzando luce naturale e inquadrature accattivanti
- Curare le descrizioni dettagliate dell'annuncio, evidenziando i punti di forza della location e i servizi offerti agli ospiti
- Implementare sistemi di automazione per check-in e check-out, utilizzando serrature smart e istruzioni digitali per aumentare la flessibilità
- Adottare strategie di pricing dinamico attraverso software specializzati che adeguano i prezzi in tempo reale basandosi su domanda, eventi e competitor
- Offrire servizi aggiuntivi di valore come WiFi ad alta velocità, aria condizionata, kit di benvenuto e attrezzature per il tempo libero
Come cambia il margine di profitto gestendo un solo appartamento versus una rete di unità?
La scalabilità dell'attività di affitti brevi porta significativi vantaggi economici attraverso le economie di scala.
Un singolo appartamento genera tipicamente un margine netto del 30-45% del fatturato lordo, dopo aver sostenuto tutte le spese operative, commissioni e tasse. Questo margine riflette i costi fissi distribuiti su una sola unità.
Una rete di 5-10 unità permette di ottenere economie di scala significative su pulizie, manutenzione e gestione amministrativa. Il margine netto può salire al 40-50% grazie alla riduzione dei costi unitari e alla possibilità di negoziare tariffe migliori con i fornitori.
La gestione professionale tramite property manager comporta commissioni del 20-30% sui ricavi, ma libera completamente il proprietario dall'impegno operativo quotidiano, consentendo di concentrarsi sulla crescita del portfolio immobiliare.
Quali strumenti aiutano a ridurre i costi di gestione e aumentare la redditività?
Gli strumenti tecnologici rappresentano un investimento strategico per ottimizzare la gestione e massimizzare i profitti.
Il channel manager sincronizza automaticamente calendari e prenotazioni su tutte le piattaforme, evitando overbooking e centralizzando la gestione. Questo strumento riduce significativamente il tempo dedicato all'amministrazione quotidiana.
I sistemi di self check-in eliminano i costi di accoglienza personalizzata e aumentano la flessibilità per gli ospiti. Serrature smart e istruzioni digitali permettono una gestione completamente automatizzata degli arrivi e delle partenze.
I software di gestione dinamica dei prezzi, come PriceLabs e Beyond, analizzano continuamente il mercato locale per ottimizzare le tariffe. Questi strumenti possono aumentare i ricavi del 10-20% attraverso la calibrazione automatica dei prezzi in base a domanda, eventi e competitor.
Quanto si può realisticamente guadagnare con un bilocale ben posizionato?
| Scenario | Notti Occupate/Mese | Prezzo Medio/Notte | Ricavo Lordo Mensile | Guadagno Netto Mensile |
|---|---|---|---|---|
| Minimo (Bassa Stagione) | 10 | 120€ | 1.200€ | 400-600€ |
| Medio (Stagione Standard) | 15-20 | 150€ | 2.250-3.000€ | 900-1.300€ |
| Ottimizzato (Alta Stagione) | 24 | 180€ | 4.320€ | 1.800-2.200€ |
| Eccellente (Eventi Speciali) | 26 | 220€ | 5.720€ | 2.400-2.800€ |
| Performance Annuale Media | 18 | 160€ | 34.560€ | 15.000-20.000€ |
| Performance Annuale Ottimizzata | 22 | 180€ | 47.520€ | 20.000-25.000€ |
| Location Premium Centro | 25 | 200€ | 60.000€ | 25.000-30.000€ |
Quali sono i rischi principali che possono ridurre il profitto e come prevenirli?
- Recensioni negative: Possono drasticamente ridurre visibilità e prenotazioni. Prevenire attraverso attenzione maniacale a pulizia, comunicazione tempestiva e manutenzione preventiva dell'immobile.
- Danni all'immobile: Costi imprevisti che erodono i margini. Sottoscrivere assicurazioni specifiche per affitti brevi e richiedere depositi cauzionali adeguati agli ospiti.
- Bassa stagionalità: Periodi di occupazione ridotta che compromettono la redditività annuale. Diversificare l'offerta con sconti per soggiorni lunghi e targeting di segmenti business.
- Normative locali restrictive: Limitazioni sui giorni affittabili o nuovi obblighi burocratici. Mantenersi costantemente aggiornati sulle regolamentazioni comunali e nazionali.
- Concorrenza crescente: Saturazione del mercato locale che deprime i prezzi. Differenziarsi attraverso servizi premium e posizionamento strategico dell'offerta.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Conclusione
Gli affitti brevi rappresentano un'opportunità di investimento interessante ma richiedono una pianificazione accurata e una gestione professionale. Un bilocale ben posizionato nelle principali città italiane può generare guadagni netti annuali tra 15.000 e 25.000 euro, con margini del 30-50% sui ricavi lordi.
Il successo dipende dalla capacità di ottimizzare occupazione e prezzi, controllare i costi operativi e adattarsi alle normative in evoluzione. L'utilizzo di strumenti tecnologici e la scalabilità dell'attività possono aumentare significativamente la redditività complessiva.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Gli affitti brevi continuano a rappresentare un settore in forte crescita, ma la concorrenza si intensifica ogni anno.
Per avere successo è fondamentale differenziarsi attraverso una gestione professionale, l'utilizzo della tecnologia e una strategia di pricing dinamica.