Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di locazione turistica.
Il mercato dei vacation rental in Italia nel 2025 presenta uno scenario complesso, caratterizzato da alti ricavi potenziali ma anche da sfide significative in termini di occupazione e saturazione dell'offerta.
Gli affitti brevi mostrano rendimenti superiori del 50-150% rispetto agli affitti tradizionali, ma solo una parte degli immobili riesce a raggiungere tassi di occupazione significativi nelle principali città italiane. La gestione professionale e la conformità alle nuove normative sono diventate elementi determinanti per il successo in questo settore sempre più competitivo.
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Il mercato dei vacation rental in Italia nel 2025 offre opportunità di guadagno elevate ma richiede una gestione strategica per superare la crescente concorrenza.
I dati mostrano che mentre i ricavi possono essere superiori del 50-150% rispetto agli affitti tradizionali, solo una parte degli immobili raggiunge effettivamente tassi di occupazione redditizi.
| Aspetto | Valore medio | Note |
|---|---|---|
| Tasso di occupazione | < 50% | Nelle principali città italiane |
| Tariffa media notte | 90-210 € | Varia per città e stagione |
| Rendimento vs affitto tradizionale | +50-150% | Ricavi lordi superiori |
| Durata media soggiorno | 3,3 notti | Per turisti leisure |
| Commissioni piattaforme | 10-18% | Del prezzo di vendita |
| Costi gestione | 25-35% | Dei ricavi lordi |
| Tassazione | 21% | Cedolare secca |
Qual è il tasso medio di occupazione degli affitti brevi in Italia?
Il tasso di occupazione degli affitti brevi nelle principali città italiane è inferiore al 50% per la maggior parte degli immobili.
Secondo i dati di CleanBnb e Centro Studi Rescasa-Confcommercio, solo una parte degli oltre 20.000 appartamenti in affitto breve a Milano raggiunge tassi di occupazione significativi. Il resto rimane poco utilizzato o completamente vuoto durante gran parte dell'anno.
In Europa, l'occupazione media delle strutture destinate a locazioni brevi nel 2023 è stata del 55,4%, con un calo dell'1,9% rispetto all'anno precedente. L'Italia si allinea a questo trend, con performance spesso inferiori alla media europea.
Questo dato evidenzia come il mercato sia diventato altamente selettivo, premiando solo gli immobili gestiti professionalmente e posizionati strategicamente.
Quali sono le tariffe medie per notte nelle città turistiche italiane?
Le tariffe medie per notte variano significativamente tra le diverse città italiane, con prezzi che oscillano tra 90€ e 210€.
| Città | Affitto Breve (€/notte) | B&B (€/notte) |
|---|---|---|
| Milano | 92 | 147,9 |
| Roma | 95 | 112 |
| Firenze | 98 | 137,3 |
| Bologna | 52 | 117,5 |
| Venezia | - | 169,5 |
| Media nazionale | 210 | - |
| Napoli | 85 | 95 |
Quali sono le città con maggiore domanda di vacation rental nel 2025?
Le città italiane con la maggiore domanda di vacation rental sono Roma, Milano, Firenze, Venezia e Napoli.
Roma si conferma la destinazione più richiesta grazie alla sua attrattiva storica e culturale, seguita da Milano che beneficia del turismo business e degli eventi fieristici. Firenze mantiene una domanda costante legata al turismo d'arte, mentre Venezia, nonostante le restrizioni, resta una meta ambita.
Napoli ha registrato una crescita significativa negli ultimi anni, diventando una destinazione sempre più popolare. Le località costiere e montane completano il panorama, con picchi di domanda durante le stagioni turistiche specifiche.
I quartieri più richiesti sono quelli centrali e ben collegati: Porta Nuova e Navigli a Milano, il centro storico di Roma e Firenze, e le zone vicine alle università o alle sedi aziendali.
Quanto rende un appartamento in affitto breve rispetto all'affitto tradizionale?
Gli affitti brevi generano ricavi lordi superiori del 50-150% rispetto agli affitti tradizionali, con punte del 174% in alcune città centrali.
A Roma, un affitto breve rende circa 20.000€ lordi all'anno contro un canone tradizionale medio di 11.394€. A Firenze, l'affitto breve genera circa 23.000€ lordi contro un canone medio di 15.412€.
Milano presenta differenze meno marcate ma l'affitto breve resta più redditizio, soprattutto durante eventi e periodi di alta stagione. La redditività dipende fortemente dalla località, dalla gestione professionale e dalla capacità di mantenere alti tassi di occupazione.
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Qual è la durata media del soggiorno nei vacation rental?
La durata media del soggiorno turistico in Italia è di circa 3,3 notti per gli affitti brevi tradizionali.
Per soggiorni legati a lavoro, studio o relocation, la durata aumenta significativamente: Milano registra una media di 78 giorni, Roma 89 giorni, Bologna 110 giorni e Firenze 78 giorni.
Questa differenza è fondamentale per la pianificazione del business, poiché i soggiorni più lunghi garantiscono maggiore stabilità dei ricavi ma minore rotazione degli ospiti. I soggiorni brevi richiedono una gestione più intensiva ma permettono tariffe più elevate.
La stagionalità influenza notevolmente la durata: durante l'estate i soggiorni tendono ad essere più lunghi nelle località balneari, mentre nelle città d'arte la durata rimane più costante durante l'anno.
Quanti nuovi host si sono registrati sulle piattaforme nell'ultimo anno?
Nel 2024 gli host attivi su Airbnb in Italia erano circa 350.000, con un aumento del 36% rispetto al 2017.
Questo significa circa 92.500 host in più in sette anni, con una crescita costante ma non sono disponibili dati specifici sui nuovi registrati nell'ultimo anno. La crescita è stata sostenuta dalla maggiore digitalizzazione del settore e dalle opportunità di reddito aggiuntivo.
Il trend di crescita continua nonostante le nuove normative e le restrizioni locali, segno che il mercato mantiene la sua attrattività per i proprietari immobiliari. La professionalizzazione del settore ha portato anche all'ingresso di gestori specializzati e property manager.
La crescita è più concentrata nelle città turistiche principali e nelle località di villeggiatura, mentre nelle aree periferiche l'incremento è più contenuto.
Qual è il tasso di cancellazione medio delle prenotazioni?
Il tasso di cancellazione medio per i vacation rental italiani si attesta intorno al 20%, simile al settore alberghiero.
Per le prenotazioni effettuate tramite OTA come Booking e Airbnb, il tasso può salire fino al 40% in alcuni casi, soprattutto con politiche di cancellazione flessibili. Le cancellazioni sono più frequenti nei periodi di incertezza economica o sanitaria.
Le politiche di cancellazione flessibili favoriscono le prenotazioni ma aumentano il rischio di cancellazioni improvvise. Molti host stanno adottando strategie intermedie per bilanciare attrattività e sicurezza dei ricavi.
La gestione delle cancellazioni è diventata un aspetto cruciale della strategia aziendale, richiedendo piani di contingenza e politiche di overbooking controllato.
Quali sono le stagioni di alta e bassa domanda?
L'alta stagione comprende estate (luglio-agosto), periodo natalizio ed eventi specifici, mentre la bassa stagione include gennaio-marzo e novembre.
- Alta stagione: Luglio-agosto per le località balneari, dicembre-gennaio per le città d'arte, periodi di eventi (Salone del Mobile a Milano, fiere locali)
- Media stagione: Aprile-giugno e settembre-ottobre, con domanda sostenuta ma prezzi moderati
- Bassa stagione: Gennaio-marzo (escluso Natale), novembre, periodi tra le festività principali
- Variazioni di prezzo: Aumenti del 30-50% durante l'alta stagione rispetto alla bassa stagione
- Specificità urbane: Nelle città d'arte la stagionalità è meno marcata ma comunque presente
Quanto incidono commissioni e tasse sulle entrate?
Le commissioni delle piattaforme variano tra il 10% e il 18% del prezzo di vendita, mentre la tassazione prevede la cedolare secca al 21%.
La tassazione sugli affitti brevi in Italia per i privati prevede la cedolare secca al 21%, a meno che non si opti per la ritenuta alla fonte tramite piattaforma. Le commissioni delle piattaforme si aggiungono a questo carico fiscale.
L'imposta di soggiorno varia da città a città e può incidere ulteriormente sui ricavi, così come le eventuali tasse comunali specifiche. In totale, tra commissioni e tasse, si può arrivare a un'incidenza del 30-40% sui ricavi lordi.
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Quali sono i costi di gestione medi per un appartamento?
I costi di gestione possono assorbire il 25-35% dei ricavi lordi e includono pulizie, manutenzione, utenze e servizi extra.
| Tipo di costo | Importo medio | Frequenza |
|---|---|---|
| Pulizie | 20-50 € | A cambio ospite |
| Manutenzione e utenze | 100-300 € | Mensile |
| Servizi extra (check-in, lavanderia) | 10-30 € | Per ospite |
| Commissioni piattaforma | 10-18% | Su ogni prenotazione |
| Assicurazioni | 50-150 € | Mensile |
| Marketing e promozione | 100-500 € | Mensile |
| Gestione amministrativa | 200-800 € | Mensile |
Qual è il livello di saturazione dell'offerta nelle principali destinazioni?
Nelle grandi città italiane l'offerta di affitti brevi è elevata, ma solo una parte degli appartamenti raggiunge tassi di occupazione significativi.
A Milano, solo meno della metà degli oltre 20.000 appartamenti in affitto breve ha registrato tassi di occupazione rilevanti. Questa situazione si replica nelle altre principali destinazioni turistiche italiane.
La saturazione è particolarmente problematica nei periodi di bassa stagione, quando la domanda diminuisce drasticamente. Durante eventi o alta stagione, invece, la domanda può temporaneamente superare l'offerta disponibile.
La concorrenza ha portato a una selezione naturale del mercato, dove solo gli immobili gestiti professionalmente e posizionati strategicamente riescono a mantenere performance soddisfacenti.
Quali sono le normative più rilevanti per gli affitti brevi?
Le normative variano da città a città e sono in continua evoluzione, con il Codice Identificativo Nazionale (CIN) come principale novità del 2025.
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): Obbligatorio dal 2025 per tutti gli affitti brevi, con sanzioni fino a 8.000€ per il mancato rispetto
- Restrizioni sui giorni di affitto: Alcune città hanno introdotto limiti massimi (60-120 giorni all'anno) o divieti in specifiche zone
- Registrazione e comunicazione dati: Obbligo di registrazione presso il Ministero del Turismo e comunicazione alle autorità fiscali
- Tassa di soggiorno: Obbligatoria in molte città turistiche, con importi variabili
- Autorizzazioni comunali: Alcune città richiedono autorizzazioni specifiche per l'attività di affitto breve
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Conclusione
Il mercato dei vacation rental in Italia nel 2025 presenta opportunità significative ma richiede una strategia ben pianificata per affrontare la crescente concorrenza e le nuove normative.
I dati evidenziano come il successo dipenda sempre più dalla gestione professionale, dalla conformità normativa e dalla capacità di ottimizzare i tassi di occupazione in un mercato saturo.
Chi decide di entrare in questo settore deve considerare attentamente tutti i costi, le normative locali e sviluppare una strategia di differenziazione per emergere in un panorama sempre più competitivo.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Il mercato degli affitti brevi in Italia continua a evolversi rapidamente, con nuove opportunità e sfide che emergono costantemente.
La chiave del successo risiede nella capacità di adattarsi alle normative in cambiamento e di offrire un servizio professionale che si distingua dalla concorrenza sempre più agguerrita.
Fonti
- Idealista - Tassi di occupazione affitti brevi
- Il Sole 24 Ore - Selezione naturale affitti brevi
- Idealista - Costi affitti brevi per città
- Sky TG24 - Prezzi B&B nelle città
- Quotidiano.net - Vacanze e affitti brevi
- Valori.it - Mercato Airbnb
- Mutui.it - Affitti brevi vs tradizionali
- Airbnb - Normative fiscali
- Studio Giacino - Regole affitti brevi
- Wiisy - Codice CIN novità