Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di locazione turistica.
Aprire un'attività di locazione turistica richiede un investimento iniziale che può variare da 15.000 € a 40.000 € per un appartamento di medie dimensioni.
I costi principali includono arredi ed elettrodomestici (7.000-15.000 €), eventuali ristrutturazioni (5.000-20.000 €) e pratiche burocratiche. Le spese mensili fisse si aggirano intorno ai 300-500 € considerando utenze, internet, pulizie e manutenzione. È fondamentale conoscere gli adempimenti burocratici, dalla SCIA alle autorizzazioni comunali, oltre alla gestione della tassa di soggiorno e alla scelta del regime fiscale più conveniente.
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L'investimento iniziale per avviare una locazione turistica varia significativamente in base alla location e al livello qualitativo dell'immobile.
Il ritorno economico dipende dalla capacità di mantenere un'occupazione media di almeno 80-120 notti all'anno per raggiungere il pareggio.
| Aspetto | Costo/Range | Note |
|---|---|---|
| Investimento iniziale totale | 15.000 - 40.000 € | Include arredi, ristrutturazione e burocrazia |
| Arredi ed elettrodomestici | 7.000 - 15.000 € | Dotazione completa e competitiva |
| Spese mensili fisse | 300 - 500 € | Utenze, internet, pulizie, manutenzione |
| Regime fiscale cedolare secca | 21% primo immobile | 26% dal secondo immobile |
| Guadagno mensile medio | 1.000 - 2.000 € | In zona turistica media |
| Notti necessarie per pareggio | 80 - 120 notti/anno | Con tariffa media 80-120 €/notte |
| Commissioni piattaforme | 3 - 18% | Airbnb 3-15%, Booking 15-18% |
Quanto costa mediamente avviare un'attività di locazione turistica?
Il costo medio per avviare un'attività di locazione turistica varia sensibilmente tra 15.000 € e 40.000 € per un appartamento di medie dimensioni.
La parte più consistente dell'investimento riguarda arredi ed elettrodomestici, che richiedono tra 7.000 € e 15.000 € per una dotazione completa e competitiva. Le ristrutturazioni rappresentano la voce più variabile, oscillando tra 5.000 € e 20.000 € a seconda dello stato iniziale dell'immobile e del livello di interventi necessari.
Le spese burocratiche sono generalmente contenute: molte amministrazioni comunali prevedono procedure gratuite o con costi simbolici di poche decine di euro per la presentazione della SCIA o delle comunicazioni necessarie. È importante verificare sempre i requisiti specifici del proprio comune di riferimento.
In città turistiche di pregio o in location particolarmente ambite, il budget può aumentare significativamente, superando anche i 50.000 € per raggiungere standard elevati di comfort e design che giustifichino tariffe premium.
Quali sono gli arredi e gli elettrodomestici indispensabili e quanto costano?
Una casa vacanza competitiva richiede una dotazione completa di arredi ed elettrodomestici che garantisca comfort e funzionalità agli ospiti.
| Categoria | Elementi essenziali | Costo stimato |
|---|---|---|
| Zona notte | Letti, materassi di qualità, comodini, armadi, tende oscuranti | 2.000 - 4.000 € |
| Zona giorno | Divano, tavolo da pranzo, sedie, tavolini, lampade, specchi | 1.500 - 3.000 € |
| Cucina elettrodomestici | Frigorifero, forno/microonde, piano cottura, lavastoviglie | 2.000 - 4.000 € |
| Elettrodomestici generali | Lavatrice, TV, ferro da stiro, asciugacapelli | 800 - 1.500 € |
| Piccoli elettrodomestici | Macchina del caffè, bollitore, tostapane, aspirapolvere | 300 - 600 € |
| Dotazioni extra | Router Wi-Fi, cassaforte, kit primo soccorso | 200 - 500 € |
| Biancheria e accessori | Lenzuola, asciugamani, stoviglie, pentole | 400 - 800 € |
Quali sono le spese mensili fisse da considerare?
Le spese mensili fisse per una locazione turistica si aggirano mediamente tra 300 € e 500 € al mese, con variazioni significative in base alla dimensione dell'immobile e al livello di servizi offerti.
Le utenze (luce, gas, acqua) rappresentano la voce principale, con un range di 100-250 € mensili che dipende dalla frequenza di occupazione e dalla stagionalità. La connessione internet ad alta velocità è indispensabile e costa tra 25-40 € al mese per garantire un servizio affidabile agli ospiti.
Le spese per pulizie variano notevolmente in base al numero di prenotazioni: si va da 50 € mensili per occupazioni sporadiche fino a 200 € per immobili con alta rotazione di ospiti. La manutenzione ordinaria richiede un budget di 30-100 € mensili per piccole riparazioni e sostituzioni.
Non vanno dimenticate la tassa rifiuti (20-50 € mensili) e le eventuali spese condominiali (30-100 € mensili), che variano significativamente a seconda della tipologia di immobile e dei servizi comuni disponibili.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Che tipo di autorizzazioni devo ottenere per iniziare legalmente l'attività?
Le autorizzazioni necessarie dipendono dal tipo di gestione scelta: non imprenditoriale o imprenditoriale.
Per la gestione non imprenditoriale, molti comuni richiedono una semplice comunicazione tramite modulo comunale, spesso gratuita o con costi simbolici di poche decine di euro. Questa modalità è adatta a chi gestisce occasionalmente uno o pochi immobili senza carattere di professionalità.
La gestione imprenditoriale richiede obbligatoriamente la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP del Comune. Il costo della SCIA varia da gratuito a poche decine di euro a seconda dell'amministrazione comunale, ma la mancata presentazione comporta sanzioni che possono raggiungere migliaia di euro.
È fondamentale verificare i requisiti specifici del proprio comune, poiché ogni amministrazione può prevedere regole, tempi e costi diversi. Alcuni comuni richiedono anche autorizzazioni aggiuntive legate alla destinazione d'uso dell'immobile o a specifiche normative locali.
Quanto si paga di tassa di soggiorno e come va gestita?
La tassa di soggiorno varia da comune a comune, ma non può superare i 5 € a notte per persona, con eccezioni per Roma dove può arrivare a 10 € per strutture di lusso.
La gestione della tassa prevede che il proprietario della struttura ricettiva riscuota l'importo direttamente dagli ospiti al momento del check-in o durante il soggiorno. L'importo riscosso deve poi essere versato periodicamente al comune secondo le modalità e le tempistiche stabilite dall'amministrazione locale.
Ogni comune stabilisce autonomamente l'importo della tassa, le eventuali esenzioni (bambini sotto una certa età, soggiorni prolungati) e le modalità di versamento. Alcuni comuni prevedono versamenti mensili, altri trimestrali o semestrali.
Il mancato versamento della tassa di soggiorno comporta sanzioni amministrative che possono essere molto elevate, oltre agli interessi di mora. È quindi essenziale informarsi presso l'ufficio turistico del comune e mantenere una contabilità precisa degli incassi.
Qual è il regime fiscale più conveniente e quanto incide ogni anno?
Il regime fiscale più conveniente per la locazione turistica è generalmente la cedolare secca, con aliquota del 21% per il primo immobile e 26% dal secondo in poi.
La cedolare secca offre diversi vantaggi: aliquota fissa sul canone lordo, esenzione dall'IRPEF e dalle addizionali, nessuna imposta di registro e di bollo sui contratti. Il calcolo è semplice: si applica l'aliquota direttamente sui ricavi lordi annuali senza possibilità di dedurre le spese sostenute.
L'alternativa è il regime IRPEF ordinario, che può risultare conveniente solo in presenza di costi deducibili elevati o per chi ha già altri redditi significativi che beneficiano di deduzioni e detrazioni. In questo regime si possono dedurre tutte le spese documentate relative all'attività.
Per un immobile che genera 15.000 € di ricavi annui, la cedolare secca comporta un'imposta di 3.150 € (21%), mentre con l'IRPEF ordinaria l'imposta dipende dal reddito complessivo e può variare dal 23% al 43% sulla parte imponibile.
Quanto si può guadagnare mediamente e quanti giorni bisogna affittare per il pareggio?
Il guadagno medio mensile per una locazione turistica in zona media si aggira tra 1.000 € e 2.000 € netti, con variazioni significative legate alla stagionalità e alla location.
Su base annua, considerando anche i mesi di bassa stagione, i ricavi netti possono variare tra 8.000 € e 20.000 €. Questi valori dipendono fortemente dalla capacità di mantenere un'occupazione costante e da una gestione efficiente dei costi operativi.
Il punto di pareggio si raggiunge tipicamente affittando tra 80 e 120 notti all'anno, ipotizzando una tariffa media di 80-120 € a notte e costi fissi annuali di circa 10.000-15.000 €. Questo calcolo considera tutte le spese: utenze, pulizie, manutenzione, commissioni delle piattaforme e tasse.
Per ottimizzare la redditività è fondamentale lavorare su due fronti: massimizzare il tasso di occupazione attraverso una gestione dinamica dei prezzi e delle piattaforme di prenotazione, e contenere i costi operativi senza compromettere la qualità del servizio offerto agli ospiti.
Quali sono le piattaforme più utilizzate e le loro commissioni?
Le principali piattaforme per la locazione turistica applicano commissioni variabili che incidono significativamente sui ricavi.
- Airbnb: commissione del 3-15% a seconda del modello scelto (Host-only o Split-fee)
- Booking.com: commissione del 15-18% sui ricavi, pagata solo a prenotazione confermata
- VRBO/Expedia: commissioni tra 8-18% con diversi modelli di pagamento
- TripAdvisor: commissioni variabili tra 10-15% a seconda del mercato
- HomeAway: sistema di abbonamento annuale più commissioni ridotte
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Che assicurazioni devo prevedere e quanto costano all'anno?
Le assicurazioni per una locazione turistica sono essenziali per proteggere l'investimento e coprire i rischi legati all'attività ricettiva.
| Tipo di assicurazione | Copertura | Costo annuo |
|---|---|---|
| Responsabilità Civile | Danni causati a terzi durante il soggiorno | 100 - 300 € |
| Danni e furto | Danni all'immobile e furto di arredi/oggetti | 100 - 300 € |
| Multirischio casa | Incendio, allagamento, eventi atmosferici | 200 - 500 € |
| Tutela legale | Spese legali per controversie con ospiti | 50 - 150 € |
| Perdita di reddito | Mancati guadagni per inagibilità temporanea | 100 - 200 € |
| Cauzione digitale | Alternativa alla cauzione tradizionale | 80 - 120 € |
| Annullamento prenotazioni | Rimborsi per cancellazioni dell'ultimo minuto | 60 - 100 € |
Come funziona la gestione delle pulizie e del check-in/out a distanza?
La gestione a distanza di pulizie e check-in/out richiede un sistema organizzato di fornitori di servizi e tecnologie appropriate.
Per le pulizie, è possibile affidarsi a imprese specializzate nella gestione di case vacanza che garantiscono interventi rapidi tra una prenotazione e l'altra. I costi variano da 25 € a 60 € per intervento a seconda delle dimensioni dell'immobile e del livello di pulizia richiesto.
Il check-in automatizzato può essere gestito attraverso sistemi di smart lock collegati a cassette di sicurezza, che permettono agli ospiti di accedere autonomamente utilizzando codici temporanei. Questi sistemi costano tra 150 € e 400 € per l'installazione iniziale.
I property manager locali offrono servizi completi che includono pulizie, check-in/out, manutenzione e assistenza agli ospiti. Il costo di questi servizi varia dal 10% al 20% del canone di locazione, oppure tariffe fisse per servizio che si aggirano intorno ai 50-80 € per cambio ospiti.
Serve un software per gestire prenotazioni e calendario e quanto costa?
Un channel manager o software gestionale è praticamente indispensabile per sincronizzare calendari, tariffe e prenotazioni su multiple piattaforme.
Le soluzioni base costano da 10 a 40 € al mese e includono sincronizzazione automatica dei calendari, gestione delle tariffe dinamiche e messaggistica automatizzata con gli ospiti. Queste piattaforme permettono di evitare sovrapprenotazioni e ottimizzare i prezzi in base alla domanda.
I software professionali, con costi fino a 100 € mensili, offrono funzionalità avanzate come analytics dettagliati, automazione del revenue management, integrazione con sistemi di pagamento e generazione automatica di contratti e documenti fiscali.
Alcuni servizi aggiuntivi utili includono la gestione automatica della tassa di soggiorno, l'invio di codici di accesso temporanei e la creazione di guide digitali per gli ospiti. L'investimento in questi strumenti si ripaga rapidamente attraverso l'ottimizzazione del tempo di gestione e l'aumento del tasso di occupazione.
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Conclusione
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Aprire un'attività di locazione turistica richiede una pianificazione accurata e una conoscenza approfondita di tutti gli aspetti operativi e normativi.
L'investimento iniziale, pur essendo significativo, può generare ritorni interessanti se gestito con professionalità e attenzione ai dettagli del mercato turistico locale.
Fonti
- Il Mio Business Plan - Budget per locazione turistica
- TuriIdea - Quanto costa aprire una casa vacanze
- Idealista - Cosa non deve mancare in una casa vacanza
- Booking Ninjas - Checklist dotazioni case vacanza
- Smoobu - Come calcolare il prezzo delle case vacanze
- Il Mio Business Plan - Redditività locazione turistica
- Lodgify - Normative per case vacanze
- Geoproject Roma - SCIA per locazione turistica
- Chekin - SCIA per affitti brevi
- Lodgify - Tassa soggiorno case vacanze