Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di spazio di coworking.
Il settore del coworking in Italia sta vivendo una crescita significativa, con sempre più imprenditori interessati a comprendere le dinamiche economiche di questo business.
Aprire uno spazio di coworking richiede una pianificazione finanziaria accurata, dalla comprensione dei costi di gestione fino all'analisi dei margini di profitto. I dati mostrano che il fatturato medio varia drasticamente in base alle dimensioni dello spazio, al numero di membri e alla strategia di pricing adottata.
Se vuoi davvero partire con il piede giusto, scarica il nostro business plan completo per aprire il tuo spazio di coworking.
Gli spazi di coworking in Italia generano fatturati che variano da 60.000 euro per piccoli spazi fino a oltre 1.200.000 euro per grandi strutture.
La redditività dipende principalmente dal tasso di occupazione, che dovrebbe mantenersi tra il 70% e il 90%, e dalla capacità di ottimizzare i costi fissi che rappresentano la voce più significativa del business.
| Dimensione Spazio | Superficie (mq) | Postazioni | Membri Medi | Fatturato Annuo (€) | Margine Lordo | Profitto Netto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piccolo | 200-500 | 30-50 | 30-50 | 60.000-150.000 | 30-35% | 5-10% |
| Medio | 500-1.500 | 70-120 | 80-120 | 200.000-400.000 | 35-40% | 10-15% |
| Grande | 1.500+ | 150+ | 150+ | 600.000-1.200.000+ | 40-45% | 15-20% |
| Prezzo Hot Desk | - | - | - | 150-300/mese | - | - |
| Prezzo Dedicated Desk | - | - | - | 300-500/mese | - | - |
| Tasso Occupazione Ottimale | - | - | - | 80-85% | - | - |
| Costi Fissi Mensili | - | - | - | 10.000-30.000 | - | - |
Qual è la dimensione media di uno spazio di coworking e quante postazioni offre?
Gli spazi di coworking italiani hanno dimensioni che variano considerevolmente, con una superficie media compresa tra 800 e 1.500 metri quadri.
Gli spazi piccoli partono da circa 200-300 metri quadri e possono ospitare 30-50 postazioni di lavoro. I coworking di dimensioni medie si estendono da 500 a 1.500 metri quadri, offrendo tipicamente 70-120 postazioni.
Le strutture più grandi superano spesso i 1.500 metri quadri e possono arrivare a ospitare oltre 150 postazioni di lavoro. La regola generale utilizzata nel settore prevede circa 10 metri quadri per persona, un parametro che garantisce comfort adeguato e spazio per le aree comuni.
La scelta della dimensione ottimale dipende dalla strategia di business, dal budget disponibile e dal mercato di riferimento nella specifica area geografica.
Quanti membri ha mediamente uno spazio di coworking e qual è il tasso di occupazione?
Un coworking medio in Italia ospita tra 80 e 160 membri paganti, con variazioni significative in base alle dimensioni della struttura.
Gli spazi piccoli gestiscono solitamente 30-50 membri, quelli medi ne accolgono circa 80-120, mentre le grandi strutture possono superare i 150 membri attivi. Il tasso di occupazione mensile rappresenta un indicatore cruciale per la sostenibilità economica del business.
I dati del settore mostrano che il tasso di occupazione ottimale si mantiene tra il 70% e il 90%, con la fascia ideale compresa tra l'80% e l'85%. Questo range permette di massimizzare i ricavi mantenendo un ambiente di lavoro confortevole e non sovraffollato.
Un tasso di occupazione inferiore al 70% indica sottoutilizzo delle risorse, mentre superare il 90% può compromettere la qualità dell'esperienza utente e la flessibilità operativa.
Quali sono i prezzi medi per postazione in un coworking italiano?
| Durata | Prezzo Hot Desk (€) | Prezzo Dedicated Desk (€) | Ufficio Privato (€) |
|---|---|---|---|
| Giorno | 10-15 | 15-25 | 40-80 |
| Settimana | 50-100 | 80-150 | 200-400 |
| Mese | 150-300 | 250-450 | 500-1200 |
| Anno | 1.800-3.600 | 3.000-5.400 | 6.000-14.400 |
| Milano (centro) | 200-400 | 350-600 | 800-1500 |
| Roma (centro) | 180-350 | 300-550 | 700-1300 |
| Città medie | 120-250 | 200-400 | 400-800 |
Qual è il fatturato annuale medio per dimensione di coworking?
Il fatturato annuale di uno spazio di coworking varia drasticamente in base alle dimensioni, alla localizzazione e alla strategia di pricing adottata.
I coworking piccoli (30-50 postazioni) generano tipicamente tra 60.000 e 150.000 euro annui. Un esempio pratico: 40 postazioni occupate all'80% con un prezzo medio di 200 euro mensili producono circa 76.800 euro annui.
Gli spazi medi (80-120 postazioni) raggiungono fatturati compresi tra 200.000 e 400.000 euro. Considerando 100 postazioni con occupazione dell'85% e prezzo medio di 300 euro mensili, il fatturato annuale si attesta sui 306.000 euro.
I coworking grandi (150+ postazioni) possono superare i 600.000-1.200.000 euro annui. Una struttura con 200 postazioni, occupazione dell'85% e prezzo medio di 350 euro mensili genera circa 714.000 euro annui, esclusi i servizi aggiuntivi che possono incrementare significativamente il fatturato totale.
Quali sono i principali costi fissi mensili di gestione?
- Affitto o locazione: rappresenta la voce più rilevante, tipicamente tra 20 e 40 euro per metro quadro annui. Per uno spazio di 1.000 metri quadri, significa 1.600-3.300 euro mensili
- Personale: include reception, community manager, addetti alle pulizie e manutenzione, con costi che variano da 3.000 a 15.000 euro mensili
- Utenze fisse: elettricità, acqua, gas, internet ad alta velocità, rappresentano il 20-30% dei ricavi totali
- Assicurazioni: copertura responsabilità civile, danni alla struttura e attrezzature, tipicamente 200-800 euro mensili
- Software gestionale: piattaforme per prenotazioni, fatturazione, controllo accessi, circa 100-500 euro mensili
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo spazio di coworking.
Come si calcolano i costi variabili legati al numero di membri?
I costi variabili aumentano proporzionalmente al numero di membri attivi e richiedono un monitoraggio costante per mantenere la redditività.
Le utenze variabili includono il maggior consumo di elettricità per climatizzazione, illuminazione aggiuntiva e utilizzo di dispositivi elettronici. Il calcolo prevede un costo medio di 15-25 euro per membro al mese.
I materiali di consumo comprendono carta per stampanti, caffè, snack, prodotti per la pulizia e articoli da ufficio. Il budget medio si aggira sui 8-15 euro per membro mensili.
Gli eventi e le attività di community building hanno costi che variano da 5 a 20 euro per partecipante, includendo catering, materiali e eventuali relatori esterni.
Il calcolo totale prevede il monitoraggio del consumo medio per membro moltiplicato per il numero di utenti attivi, con aggiornamenti trimestrali per ottimizzare la previsione dei costi.
Qual è il margine lordo medio e come varia con la crescita?
Il margine lordo di uno spazio di coworking si attesta tipicamente tra il 30% e il 45% sui ricavi totali.
Negli spazi piccoli, il margine lordo parte spesso dal 30-35% a causa dell'incidenza maggiore dei costi fissi rispetto ai ricavi. Con la crescita del numero di membri, l'effetto scala permette di diluire i costi fissi su una base più ampia.
I coworking medi raggiungono margini lordi del 35-40%, beneficiando di economie di scala sia negli acquisti che nella gestione operativa. La maggiore efficienza operativa e la possibilità di negoziare condizioni migliori con i fornitori contribuiscono al miglioramento.
Le strutture grandi possono superare il 40-45% di margine lordo grazie all'ottimizzazione completa dei processi, alla diversificazione dei servizi e alla capacità di spalmare i costi fissi su un numero elevato di utenti. L'automazione di molti processi contribuisce ulteriormente al miglioramento della redditività.
Qual è il margine operativo medio dopo le spese generali?
Il margine operativo (EBITDA) si posiziona mediamente tra il 15% e il 25% dei ricavi totali, dopo aver dedotto tutte le spese operative e amministrative.
Un esempio concreto: uno spazio con 300.000 euro di ricavi annui e costi operativi totali di 240.000 euro ottiene un margine operativo di 60.000 euro, equivalente al 20%. Questo include affitto, personale, utenze, marketing e spese amministrative.
Gli spazi piccoli spesso faticano a superare il 15% di margine operativo nei primi anni, principalmente a causa dell'incidenza elevata dei costi fissi rispetto ai ricavi. La fase di avviamento richiede investimenti significativi in marketing e miglioramenti strutturali.
I coworking maturi e ben gestiti possono raggiungere margini operativi del 20-25%, grazie all'ottimizzazione dei processi, alla fidelizzazione della clientela e alla diversificazione dei flussi di ricavo con servizi aggiuntivi ad alto margine.
Come varia il profitto netto in base alla scala operativa?
Il profitto netto medio si attesta tra il 10% e il 15% dei ricavi per spazi efficienti e ben gestiti.
I coworking piccoli spesso registrano profitti netti limitati o nulli nei primi 2-3 anni di attività. La fase di avviamento richiede investimenti in marketing, miglioramenti strutturali e costituzione di riserve per coprire la stagionalità.
Gli spazi di dimensioni medie, una volta raggiunta la piena operatività, possono generare profitti netti compresi tra 30.000 e 60.000 euro annui, corrispondenti al 10-15% dei ricavi. La stabilizzazione richiede solitamente 18-24 mesi.
Le grandi strutture, grazie all'effetto scala e alla diversificazione dei servizi, possono superare i 100.000 euro di profitto netto annuo, raggiungendo il 15-20% dei ricavi totali. La gestione professionale e l'automazione dei processi sono fattori determinanti per il raggiungimento di questi risultati.
Quali fattori influenzano maggiormente la redditività?
- Tasso di occupazione: rappresenta il fattore più critico. Ogni punto percentuale di aumento dell'occupazione incrementa direttamente i ricavi senza aumentare proporzionalmente i costi fissi
- Strategia di pricing: la differenziazione dell'offerta permette di applicare prezzi premium per servizi specializzati e clienti business
- Controllo dei costi: l'ottimizzazione di affitto, utenze e spese operative può migliorare significativamente i margini
- Diversificazione dei ricavi: sale riunioni, eventi, servizi aggiuntivi possono rappresentare il 20-30% del fatturato totale
- Retention dei membri: mantenere i clienti esistenti costa 5-7 volte meno che acquisirne di nuovi, riducendo drasticamente i costi di marketing
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo spazio di coworking.
Quali strategie aumentano concretamente margini e redditività?
- Ottimizzazione dell'utilizzo degli spazi: affittare sale riunioni a ore, organizzare eventi serali e weekend per massimizzare l'uso degli spazi
- Servizi aggiuntivi ad alto margine: stampa professionale, lockers premium, servizi di segreteria, consulenze specialistiche
- Efficienza energetica: investimenti in LED, sistemi di climatizzazione intelligenti, automazione per ridurre i costi delle utenze del 15-25%
- Segmentazione dell'offerta: pacchetti differenziati per freelance, startup, aziende consolidate con prezzi crescenti
- Automazione dei processi: software per prenotazioni, fatturazione automatica, controllo accessi digitale per ridurre i costi del personale
- Partnership strategiche: accordi con fornitori di servizi complementari (contabilità, legale, marketing) per commissioni sui referral
Come evolvono costi e margini durante la crescita dello spazio?
L'evoluzione economica di uno spazio di coworking segue tipicamente tre fasi distinte con caratteristiche finanziarie specifiche.
Nella fase di avviamento (primi 12-18 mesi), i costi fissi rappresentano spesso il 70-80% dei ricavi totali. L'occupazione cresce gradualmente dal 30% al 60%, mentre il break-even operativo si raggiunge solitamente tra il 65% e il 70% di occupazione.
Durante la fase di crescita (18-36 mesi), l'effetto scala inizia a manifestarsi con i costi fissi che si riducono al 50-60% dei ricavi. L'occupazione target dell'80-85% permette di raggiungere margini lordi del 35-40% e margini operativi del 15-20%.
Nella fase di maturità (oltre 36 mesi), l'ottimizzazione completa dei processi e la diversificazione dei servizi permettono di raggiungere margini lordi del 40-45% e profitti netti sostenibili del 15-20%. La gestione professionale e l'automazione diventano fattori determinanti per mantenere la competitività.
Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire il tuo spazio di coworking.
Conclusione
Il settore del coworking presenta opportunità interessanti per imprenditori preparati e consapevoli delle dinamiche economiche del business. I dati mostrano che la redditività dipende principalmente dalla gestione efficiente dell'occupazione, dal controllo dei costi fissi e dalla capacità di diversificare i flussi di ricavo.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Il successo di uno spazio di coworking dipende dalla combinazione di fattori strategici, operativi e finanziari che devono essere attentamente pianificati.
L'analisi dei dati di mercato e la comprensione delle dinamiche economiche rappresentano il punto di partenza fondamentale per ogni imprenditore che voglia entrare in questo settore in crescita.
Fonti
- Archie App - How Big Should a Coworking Space Be
- Deskmag - State of Coworking Spaces 2018
- Times of India - Occupancy Rate at Co-working Spaces
- OfficeRnD - Occupancy Rates Guide
- Deskeo - Price Coworking Space
- Financial Models Lab - Coworking Space Revenue
- Financial Models Lab - Coworking Business Owner Income
- Business Plan Templates - Coworking Space Running Costs