Questo articolo è stato scritto dal nostro esperto che sta analizzando il settore e aggiornando costantemente il nostro business plan per un progetto di locazione turistica.
Avviare un'attività di affitti brevi richiede un investimento iniziale significativo che va ben oltre l'acquisto dell'immobile.
I costi comprendono ristrutturazione, arredamento, licenze, imposte annuali, gestione operativa e una riserva per imprevisti. L'investimento totale per un bilocale in città turistica parte generalmente da 120.000-300.000 euro, con costi operativi mensili che vanno da 300 a 800 euro tra utenze, pulizie e commissioni piattaforme.
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Avviare affitti brevi comporta investimenti iniziali elevati e costi operativi ricorrenti che devono essere attentamente pianificati.
La tabella seguente riassume tutti i principali costi da considerare per valutare la fattibilità economica del progetto.
| Voce di spesa | Costo medio stimato | Frequenza |
|---|---|---|
| Acquisto immobile | 100.000 € – 500.000 € | Una tantum |
| Ristrutturazione | 10.000 € – 50.000 € | Una tantum |
| Arredamento completo | 15.000 € – 30.000 € | Una tantum |
| Licenze e autorizzazioni | 500 € – 2.000 € | Una tantum |
| Imposte e tasse locali | 1.000 € – 2.000 € + 21/26% cedolare secca | Annuale |
| Utenze mensili | 125 € – 250 € | Mensile |
| Pulizia tra ospiti | 30 € – 130 € per soggiorno | Per prenotazione |
| Commissioni piattaforme | 15% – 18% delle prenotazioni | Per prenotazione |
| Assicurazione | 10 € – 30 € al mese | Mensile |
| Fondo di riserva | 2.000 € – 4.000 € | Annuale |
Quale budget iniziale serve per acquistare o ristrutturare un immobile destinato agli affitti brevi?
L'investimento iniziale per acquisto e ristrutturazione varia drasticamente in base alla località e alle condizioni dell'immobile.
Per l'acquisto di un appartamento in area urbana italiana, il costo medio si aggira tra 100.000 € e 500.000 €. In zone centrali o turistiche particolarmente richieste, il prezzo può superare i 600.000 €, mentre in aree meno centrali o in piccoli centri turistici si può partire da cifre inferiori.
La ristrutturazione richiede un budget aggiuntivo che va da 10.000 € a 50.000 € per interventi di media entità. Questo include rifacimento bagni, cucina, pavimenti e impianti elettrici. Per lavori più importanti o immobili di grandi dimensioni, la spesa può salire fino a 200.000 €.
Considerando tutte le spese accessorie (notaio, imposte, pratiche), l'investimento totale per un bilocale in città turistica parte generalmente da 120.000-300.000 €. Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Quali sono i costi medi per l'arredamento completo dell'immobile?
L'arredamento rappresenta una voce di spesa significativa che influisce direttamente sulla qualità dell'offerta e sulle recensioni degli ospiti.
Per un appartamento di 50-70 mq, il costo medio per arredamento completo è tra 15.000 € e 30.000 €. Questa cifra include mobili per tutte le stanze, elettrodomestici, accessori decorativi e biancheria di base.
Per chi vuole contenere i costi iniziali, è possibile arredare un monolocale o bilocale con soluzioni economiche partendo da 5.000-10.000 €. Tuttavia, risparmiare troppo sull'arredamento può influire negativamente sulla durata degli oggetti e sulla soddisfazione degli ospiti.
La scelta dell'arredamento deve bilanciare funzionalità, estetica e resistenza all'uso intensivo. Elementi come divano letto di qualità, materasso confortevole e elettrodomestici affidabili sono investimenti che si ripagano nel tempo.
Quanto costa ottenere licenze e autorizzazioni necessarie?
I costi per licenze e autorizzazioni variano considerevolmente tra regioni e comuni, ma sono fondamentali per operare legalmente.
Mediamente si spendono tra 500 € e 2.000 € per tutte le pratiche necessarie. Questo include SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), CIR (Codice Identificativo Regionale), iscrizione ai portali turistici regionali e pratiche antincendio.
In alcune città turistiche particolarmente regolamentate possono esserci costi aggiuntivi per permessi speciali o limitazioni numeriche. Roma, Firenze e Venezia, ad esempio, hanno normative più stringenti che possono comportare spese extra.
È importante informarsi presso il comune di riferimento perché le procedure cambiano frequentemente. Alcune amministrazioni richiedono anche certificazioni specifiche per la sicurezza o l'accessibilità.
Qual è l'importo delle imposte e tasse locali annuali?
| Tipo di imposta | Aliquota/Importo | Note |
|---|---|---|
| Cedolare secca (primo immobile) | 21% sui ricavi | Opzione alternativa a IRPEF |
| Cedolare secca (oltre primo immobile) | 26% sui ricavi | Aliquota maggiorata |
| IMU (seconda casa) | 800-1.500 € annui | Varia per comune e metratura |
| TARI (rifiuti) | 200-500 € annui | Basata su superficie |
| Tassa di soggiorno | 1-7 € per notte/ospite | A carico ospite, da versare al comune |
| TASI (se applicata) | Variabile | Non tutti i comuni la applicano |
| Imposta di registro contratti | 2% del canone annuo | Solo se non si opta per cedolare secca |
Quanto prevedere per manutenzione ordinaria e straordinaria?
La manutenzione è un costo inevitabile che deve essere pianificato fin dall'inizio dell'attività.
Per la manutenzione ordinaria è consigliabile accantonare circa il 5-10% dei ricavi annui. Per un bilocale che genera 15.000 € l'anno, significa destinare 750-1.500 € per piccole riparazioni, sostituzione oggetti rotti e manutenzione preventiva.
La manutenzione straordinaria comprende interventi più costosi e imprevedibili come sostituzione elettrodomestici, rifacimento bagni o riparazione impianti. È prudente accantonare almeno 1.000-2.000 € l'anno per questi interventi.
Gli immobili destinati ad affitti brevi subiscono un'usura maggiore rispetto alle abitazioni tradizionali. La rotazione continua di ospiti comporta maggiore stress su serrature, rubinetteria, elettrodomestici e arredamento.
Qual è la spesa media mensile per utenze?
Le utenze rappresentano un costo fisso mensile indipendente dal tasso di occupazione dell'immobile.
Per elettricità, gas e acqua, la spesa mensile varia tra 100 € e 200 € per immobili di piccola e media metratura. Il consumo dipende dalla stagione, dal tipo di riscaldamento e dal numero di ospiti.
Internet rappresenta una voce fondamentale per gli affitti brevi e costa mediamente 25-40 € al mese. È importante scegliere una connessione veloce e affidabile, considerando che gli ospiti la utilizzano per lavoro e intrattenimento.
Il totale delle utenze mensili si aggira quindi tra 125-250 €. Durante i mesi di maggiore occupazione, i consumi aumentano proporzionalmente al numero di ospiti presenti.
Quanto costa il servizio di pulizia professionale?
La pulizia professionale è essenziale per mantenere standard elevati e ricevere recensioni positive.
Il costo varia da 30 € a 70 € per ogni cambio ospiti in un bilocale standard. In grandi città e per immobili più ampi, la spesa può arrivare a 100-130 € per intervento.
La frequenza dipende dal tasso di occupazione: con una media di 15 prenotazioni al mese, la spesa mensile per pulizie si aggira tra 450-1.050 €. Molti host includono questo costo nelle tariffe di pulizia addebitate agli ospiti.
È importante scegliere fornitori affidabili che garantiscano flessibilità negli orari e qualità costante. Un servizio di pulizia scadente può compromettere gravemente le recensioni e la reputazione dell'alloggio.
Qual è il prezzo per gestione annunci e marketing online?
La visibilità online è fondamentale per il successo degli affitti brevi e comporta costi variabili in base alle strategie adottate.
Le commissioni delle piattaforme principali (Airbnb, Booking.com) rappresentano il costo maggiore, trattenendo tra il 15% e il 18% su ogni prenotazione. Su ricavi annui di 20.000 €, significa 3.000-3.600 € di commissioni.
Per il marketing aggiuntivo, includendo fotografie professionali, gestione social media e eventuali campagne pubblicitarie, si spendono mediamente 100-200 € al mese. Le foto professionali sono un investimento una tantum di 200-500 € che aumenta significativamente le prenotazioni.
Alcuni host investono in siti web personalizzati e sistemi di prenotazione diretta per ridurre le commissioni delle piattaforme. Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Quanto costa affidarsi a un property manager?
Il property manager offre gestione completa dell'immobile, liberando il proprietario da tutti gli aspetti operativi.
Il costo varia tra il 20% e il 30% delle entrate mensili, a seconda dei servizi inclusi nel pacchetto. Per ricavi di 2.000 € al mese, significa pagare 400-600 € per la gestione completa.
I servizi tipicamente inclusi sono: gestione prenotazioni, accoglienza ospiti, pulizie, manutenzione ordinaria, rifornimento consumabili e assistenza clienti 24/7. Alcuni property manager offrono anche servizi aggiuntivi come ottimizzazione prezzi e marketing.
Valutare un property manager conviene quando si gestiscono più immobili o quando si vive lontano dalla proprietà. La scelta deve basarsi sulla reputazione, esperienza locale e trasparenza nei costi.
Qual è il costo dell'assicurazione per affitti brevi?
L'assicurazione specifica per affitti brevi protegge da danni accidentali e responsabilità civile verso gli ospiti.
Il costo mensile varia tra 10 € e 30 € per coperture base che includono danni all'immobile, furto di oggetti e responsabilità civile. Le polizze più complete possono arrivare a 50-80 € mensili.
Molte piattaforme offrono coperture incluse nel loro servizio, ma spesso con limitazioni e franchigie elevate. È consigliabile valutare polizze dedicate che offrono protezione più ampia e assistenza specializzata.
La scelta dell'assicurazione deve considerare il valore dell'immobile, la tipologia di ospiti attesi e i rischi specifici della zona. In aree soggette a calamità naturali o con alta criminalità, le tariffe possono essere superiori.
Qual è l'investimento per biancheria, stoviglie e piccoli elettrodomestici?
- Biancheria da letto: 200-400 € per set completi (lenzuola, coperte, cuscini) per 4-6 persone, con almeno 2 set di ricambio per ogni posto letto
- Biancheria da bagno: 100-200 € per asciugamani di varie misure, accappatoi e tappetini bagno, sempre con set di ricambio
- Stoviglie complete: 150-300 € per servizio piatti, bicchieri, posate e pentolame per 6-8 persone, scegliendo materiali resistenti
- Piccoli elettrodomestici: 100-400 € per microonde, tostapane, bollitore, frullatore e altri utensili da cucina essenziali
- Kit pulizia ospiti: 50-100 € per prodotti base, scope, spugne e strumenti che gli ospiti potrebbero utilizzare durante il soggiorno
Quanto budget di riserva mantenere per imprevisti?
Il fondo di riserva è essenziale per gestire periodi di bassa occupazione e spese impreviste senza compromettere la liquidità.
È prudente accantonare almeno il 10-15% del budget annuo per coprire emergenze, danni causati da ospiti e periodi di vuoto. Per un appartamento che genera 20.000 € l'anno, significa mantenere una riserva di 2.000-3.000 €.
I periodi di vuoto possono essere causati da stagionalità, lavori di manutenzione straordinaria o situazioni impreviste come emergenze sanitarie. Durante questi periodi, le spese fisse continuano mentre i ricavi si azzerano.
I danni causati da ospiti, sebbene rari, possono essere significativi. La riserva deve coprire riparazioni urgenti che non possono attendere i rimborsi assicurativi. Questo è proprio uno degli aspetti che approfondiamo nel nostro business plan completo per aprire la tua attività di locazione turistica.
Conclusione
Avviare un'attività di affitti brevi richiede una pianificazione finanziaria accurata che consideri sia l'investimento iniziale che i costi operativi ricorrenti. L'investimento totale per partire può variare da 120.000 € a oltre 500.000 € a seconda delle scelte immobiliari e del livello di servizio desiderato.
I costi operativi mensili, compresi tra 300 € e 800 €, devono essere bilanciati con i ricavi attesi per garantire la sostenibilità economica dell'attività. La chiave del successo sta nel trovare il giusto equilibrio tra qualità dell'offerta e controllo dei costi, mantenendo sempre una riserva adeguata per affrontare imprevisti e periodi di bassa stagione.
Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non deve essere interpretato come una consulenza finanziaria. Si consiglia ai lettori di rivolgersi a un professionista qualificato prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Decliniamo ogni responsabilità per eventuali azioni intraprese sulla base delle informazioni fornite.
Aprire un'attività di locazione turistica è un progetto imprenditoriale che può offrire buone soddisfazioni economiche, ma richiede competenze specifiche e una pianificazione dettagliata.
La valutazione dei costi è solo il primo passo: altrettanto importanti sono l'analisi del mercato locale, la strategia di pricing e la gestione operativa quotidiana.
Fonti
- Il Mio Business Plan - Budget Locazione Turistica
- Lodgify - Investimento Casa Vacanze
- Business Plan - Affitti Brevi
- Il Mio Business Plan - Allestimento Casa Vacanze
- Case e Interni - Costi Arredamento
- Il Commercialista Online - Guida Affitti Brevi
- CleanBnB - Tassazione Affitti Brevi
- Altroconsumo - Tassa Affitti Brevi
- Il Mio Business Plan - Guadagni Affitti Brevi
- Buy to Rent - Manutenzione Casa Affitto